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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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잔금일에 양도소득세 발생시기? | ||||||||
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2012-02-02 |  |
2012-02-10 |  |
50401 | ||
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아파트 매도인입니다. 이번달 20일에 잔금을 받고,
매수인이 법무사를 통해, 등기접수하면, 매도인의 새주소로 전입신고하고, 그리고 양도소득세는 바로 납부하는건지요? 2010년 2월에 매매하여 2012년 2월에 파는건데 2년 지난시점이지만, 실지취득가와 양도가액이 42,000,000원 정도 차이납니다. 그렇게 되면 양도소득세가 얼마정도 될런지요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 김종윤 회원님이 아파트를 양도한 경우 그 양도일(만약 2월 20일이면)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(4월 30일)로 양도소득세를 예정신고ㆍ납부 하여야 합니다.- 양도소득세 예정신고 납부 세액공제가 전면 폐지되었으며 예정신고를 하지 않을 경우 가산세갸 부과됩니다.- 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에 한하여 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.- 다만 회원님께서 1건의 양도소득만 있다면, 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.- 김종윤 회원님께서 개략적인 양도소득세를 알기 원하신다면 직접 아래의 자료들을 참고하여 구해보시는 것이 좋을 것 같습니다.- 회원님께서 아파트를 2년 이상 보유 및 거주 하였다면 산출세액에 대해 누진세율(6~33%)을 적용 받지만 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.○ 매매 등 일반적인 거래의 양도ㆍ취득시기① 원칙 : 대금청산일- 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.- 대금을 청산한 날이란 매매계약서상 기재된 잔금지급약정일이 아니라 실지 잔금을 지급한 날이다.(대법 판례)② 예외 : 등기ㆍ등록 접수일- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다.- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기ㆍ등록 및 명의개서를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.○ 양도소득세 세액계산 흐름- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득금액기본공제- 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율- 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액 - 예정신고납부세액공제○ 양도차익의 계산- 양도가액과 취득가액 : 실지거래가액- 기타 필요경비 : 양도비(중개수수료, 개량비, 설비비 등) 등 실제경비○ 양도소득금액의 계산- 장기보유특별공제 : 등기된 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 적용(양도차익×공제율)- 공제액 : 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율을 3년 이상 24%부터 매년 8%씩 적용하여 10년 이상일 경우 80%까지 확대하도록 하고, 1세대 1주택 이외의 자산(토지 및 건물 등)의 공제율은 1년 단위로 세분화하여 보유기간 1년당 양도차익의 3%씩 공제받을 수 있음(3년 이상~4년 미만: 10%, 4년 이상~5년 미만: 12%, 5년 이상~6년 미만: 15% .... 10년 이상: 30%)○ 양도소득 과제표준의 계산- 양도소득기본공제 : 보유기간이나 과세대상별 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 하며, 등기되지 아니한 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리는 제외한다.- 공제액 : 연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제○ 산출세액의 계산- 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(2012년 1월 1일 이후 양도 시)① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%④ 비사업용 토지 등 : 60%⑤ 미등기 양도자산 : 70%- 1세대 2주택자의 주택, 1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택 : 2년 이상 보유 시 누진세율 적용- 1세대 3주택 이상자의 주택, 1세대의 주택과 입주권의 합이 3이상인 경우의 그 주택, 비사업용 토지 등 : 2년 이상 보유 시 일반지역은 누진세율, 투기지역은 누진세율+10% 적용○ 감면세액 : 조세특례제한법상 감면세액 등○ 예정신고납부세액공제- 2011년 이후 양도분의 경우 예정신고세액공제가 전면 폐지됨에 따라 적용배제○ 다주택자 중과세율(~ 2012년 12월 31일 양도한 경우)- 장기보유특별공제 배제- 2이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 세액을 적용(누진세율+10%와 40% 비례세율의 경합시 세액이 높은 것을 적용)- 3주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%), 투기지역은 누진세율+10%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2013년 1월 1일 이후 양도(2008년 12월 31일 이전 취득분) : 장기보유특별공제 배제① 2년 이상 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%③ 1년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%○ 양도소득세 누진세율의 계산- 1,200마원 이하 : 과세표준의 6% [72만원=1,200만원×6%]- 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 : 72만원＋1,200만원 초과금액의 15% [582만원=(4,600만원-1,200만원)×15%＋72만원]- 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 : 582만원＋4,600만원 초과금액의 24% [1,590만원=(8,800만원-4,600만원)×24%＋582만원]- 8,800만원 초과 : 1,590만원+8,800만원 초과금액의 33%○ 누진세율의 계산 예제① 5,000만원인 경우 : 582만원＋400만원×24%=678만원② 1억인 경우 : 1,590만원＋1,200만원×33%=1,986만원○ 양도소득세 예정신고ㆍ납부- 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서에 제출하여야 한다.○ 양도소득세 예정신고ㆍ납부기한- 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로 한다.- 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 토지거래허가(해제)일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로 한다.- 양도소득세 예정신고 납부 세액공제가 전면 폐지되고 예정신고를 하지 않을 경우 가산세갸 부과된다.○ 양도소득세 확정신고- 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에 한하여 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 한다.- 다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 된다.- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정ㆍ고지하게 되며, 신고ㆍ납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 10%, 20%(또는 40%), 무납무가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 된다.○ 양도소득세 신고 시 제출할 서류- 세무서에 비치된 ‘양도소득과세표준 신고 및 자신 납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하여 당해 자산의 양도ㆍ취득에 관한 계약서 사본, 자본적 지출액ㆍ양도비용 증빙, 감가상각비 명세서를 관한 세무서에 제출하여야 한다.- 환지확정 전에 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등을 함께 제출한다. | ||||||
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