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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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부동산 임대업 간이과세-> 일반과세 변경이 이익? | ||||||||
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2012-02-03 |  |
2012-02-10 |  |
50240 | ||
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간이과세자로 등록되어 있으시며 2곳의 상가를 보유하고 계십니다.
상가1. 보증금 2000만원/ 월세 70만원 강사2. 보증금 5000만원/ 월세 170만원
간이과세자로 등록되어 있으셔서 세금계산서를 발행하지 않으십니다 그래서, 계약서상 (월세얼마/VAT 별도)라고 표기를 하였으나 VAT부분을 받지 못하고 계십니다.
VAT를 따로 받지 않으신 상태에서 분기별 부가가치세를 50만원 상당 납부하고 계십니다.
세입자에게 부가가치세를 납부하고 있으니 VAT 부분을 지불하여 달라고 요청하였으나 세금계산서를 발행받지 못하니 그럴수 없다고 하네요.
여기서 질문입니다.
질문1. 현재 간이과세자로 부가가치세를 분기별로 50만원 상당 납부하고 있는데.. (이는 년 100만원 손해라고 생각이 드네요)
일반과세자로 전환한다면 세입자로 부터 받는 10%의 VAT 부분을 그대로 세금으로 납부를 하면되니 간이과세자로 있을때보다 100만원을 절약할수 있다고 생각이 되는데 맞는건가요?
이외에 간이과세에서 일반과세로 변경했을때 추가로 로스가 생기는 부분이 있는건가요?
질문2. 세입자 입장에서는 VAT로 추가 지불하는 금액은 손해인가요? 아님 환급받는다던지 하는게 있는건가요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 간이과세자로 있을 때는 1.5~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 15~40%만 공제 받을 수 있으며, 세금계산서를 발급할 수도 없었습니다.- 그러나 상가임대인이 일반과세자로 전환할 경우에는 10%의 세율이 적용되는 반면, 부가가치세액을 전액 공제 받을 수 있고, 세금계산서를 발급할 수 있습니다.- 따라서 부동산임대용역에 있어서 임대사사업자(임대인)는 임차인에게 공급가액의 10% 인 부가세를 임차인으로부터 징수하고 세금계산서를 발행해 주어야 합니다.- 결국 임대사업가 창출한 부가가치세 대해 과세하면서 그 부담은 최종소비자인 임차인에게 전가시키는 결과를 낳게 됩니다.○ 부가가치세(Value Added Tax, VAT)- 부가가치세란 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산한다.- 부가가치세는 물건값에 포함되어 있기 때문에 실지로는 최종소비자가 부담하는 것이고, 이렇게 최종소비자가 부담한 부가가치세를 사업자가 세무서에 납부하는 것이다.- 그러므로, 부가가치세 과세대상 사업자는 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 거래금액에 일정금액의 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다.- 부가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고ㆍ납부하게 되며 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고기간을 두고 있다.※ 일반적인 경우 법인사업자는 1년에 4회, 개인사업자는 2회 신고○ 일반과세자- 일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 받은 매입세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제 받을 수 있고, 세금계산서를 발급할 수 있다.- 연간매출액이 4,800만원을 초과할 것으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록하여야 한다.○ 간이과세자- 간이과세자는 1.5~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 15~40%만 공제 받을 수 있으며, 세금계산서를 발급할 수도 없다.- 주로 소비자를 상대하는 업종으로서 연간매출액이 4,800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리하다.○ 과세전환 유형- 일반과세자 또는 간이과세자로 등록했다고 하여 그 유형이 변하지 않고 계속 적용되는 것은 아니며, 사업자등록을 한 해의 부가가치세 신고실적을 1년으로 환산한 금액을 기준으로 과세유형을 다시 판정한다.- 즉, 간이과세자로 등록했다 하더라도 1년으로 환산한 공급대가(매출액)가 4,800만원 이상이면 등록일이 속하는 과세기간의 다음다음 과세기간부터 일반과세자로 전환되며, 4,800만원 미만이면 계속하여 간이과세자로 남게 된다.- 처음에 일반과세자로 등록한 경우에도 1년으로 환산한 수입금액이 4,800만원에 미달하면 간이과세자로 변경되는데, 이 때 ‘간이과세포기 신고’를 하면 계속하여 일반과세자로 남아 있을 수 있다.- 특히 초기 개업비용이 많이 들어 일반과세자로 등록하고 부가가치세를 환급 받은 경우에는 간이과세자로 변경되면 환급 받은 세액 중 일부를 추가로 납부해야 하므로, 이를 감안하여 간이과세포기 신고를 하고 일반과세자로 남아 있을 것인지 아니면 세금을 추가로 납부하더라도 간이과세 적용을 받을 것인지를 판단해야 한다.- 그러나 간이과세자가 수입금액이 4,800만원 이상이 되어 일반과세자로 변경된 경우에는 계속하여 간이과세자로 남아 있을 수가 없다.○ 간이과세 포기- 당초에 간이과세자로 등록하였으나 거래상대방이 세금계산서를 요구하거나 기타 사정에 의하여 일반과세자로 변경하고자 하는 경우에는 변경하고자 하는 달의 전달 말일까지 「간이과세포기신고서」를 제출하면 된다.- 그러나 간이과세를 포기하면 3년간은 다시 간이과세를 적용 받을 수 없으므로 충분히 검토해 본 후 결정하는 것이 좋다. | ||||||
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