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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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운영중인 점포, 유치권에 대해 | ||||||||
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2012-02-03 |  |
2012-02-10 |  |
48871 | ||
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현재 운영중인 점포에 상가임대차보호법 5년이 지난후.. 건물 주인이 막무가내로 나가라고 할때 시설비,권리금등을 보장 받지 못하고 나가야 할 경우.. 가게 시설,물건등에 유치권을 행사하며 버틸수 있나요?
자세히는 모르겟으나 얼핏 유치권이란걸 5년동안 행사할수 있다 들은거 같아서요. 이런경우에도 가능한건지요? |
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| ○ 질문에 답변 내용- 정하민 회원님의 점포 내의 시설이나 물건 등에 관한 유치권 성립여부는 아래 자료들을 검토하신 후 행사여부를 결정하시기를 바랍니다.- 상가건물임대차보호법상의 임대차 존속기간은 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.- 회원님의 질문내용에 있는 유치권의 5년 동안 행사할 수 있다는 것은 뭔가 잘못알고 계신 것 같습니다.○ 유치권이란?- 타이의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권이다.○ 유치권의 성립요건- 유치권의 목적물이 될 수 있는 것은 동산ㆍ부동산 또는 유가증권이다.- 채권이 유치권의 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것이어야 한다.- 채권이 변제기에 있어야 한다.- 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 한다.(점유를 잃으면 유치권은 소멸한다.)- 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.○ 유치권자의 권리① 목적물의 유치(민법 제320조)- 유치권자는 그의 채권이 변제를 받을 때까지 목적물을 유치(목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절)할 수 있다.② 경매권(민법 제322조)- 유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다.- 유치권자에게는 우선변제권은 없다. 그러나 채무자 또는 제3자(경락인)가 인도받으려면 유치권자에게 변제를 하여야 하므로 실제로는 우선변제권을 가지는 것이나 다름없다.③ 간이변제충당권(민법 제322조)- 유치권자는 정당한 이유가 있는 때에 감정인의 평가에 의하여 유치물을 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.- 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지해야 한다.④ 과실수취권(민법 제323조)- 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매해야 한다.- 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 나머지가 있으면 원본에 충당한다.⑤ 유치물사용권(민법 제324조)- 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있다.⑥ 비용상환청구권(민법 제325조)- 유치권자는 유치물에 관하여 필요비를 지출한 경우 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.- 또한 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.○ 유치권자의 의무(민법 제324조)- 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.- 유치권자는 채무자의 승낙 없이 사용ㆍ대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 유치권자가 소유자의 승낙 없이 사용ㆍ대여 또는 담보제공을 하더라도 그것만으로 유치권이 소멸하지 않는다. 이때에도 점유는 계속하고 있기 때문이다.- 유치권자가 위의 의무에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구해야만 소멸한다.○ 비용상환청구권① 필요비상환청구권(민법 제626조 제1항)- 임차인이 목적물에 관하여 보존ㆍ수선 등을 위하여 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.② 유익비상환청구권(민법 제626조 제2항)- 임차인이 목적물을 개량하기 위해 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.※ 유익비 : 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용③ 행사기간(민법 제654조 제617조)- 필요비 및 유익비의 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.④ 임의규정성- 임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정이므로 당사자 간의 약정으로 이를 포기할 수 있다.○ 유치권이 성립하지 않는 경우- 건물 자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우(임차보증금, 상가권리금, 건물의 부속물 설치비)- 유치권을 주장하는 자의 편익을 위해 지출- 건물의 채무액에 비해 과도한 유치권 금액- 원상복구 약정이 있는 경우- 경매개시 가능성을 충분히 인식하고 한 개조공사대금채권- 시효소멸한 공사대금 채권- 하도급 공사 중 일부(조경공사나 포장공사 싱크대 등 주방시설, 신발장이나 가구 등의 납품자재 납품, 설계비, 단순 노무자들의 인건비) | ||||||
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