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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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상가문제로골치입니다 | ||||||||
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2012-02-06 |  |
2012-02-15 |  |
48453 | ||
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제가 권리금3천 보증금천에월세50으로 2년계약해서 가게를운영중인데요
올해자동연장으로2년더계약이되어 이제 3년차이므로 계약기간이 1년남은상태입니다 그런데 이제 장사를그만하고싶어져 저도 권리금을주고들어온터라 다른사람에게 가게를 넘기려고했더니 집주인이 이제가게를 더이상세놓지않겠다네요 그게왜그렇냐면요 제가게가 1층에위치한 17평정도되는데 삼분의1이원래는 건물법상 주차장자리로 빼놓았어야하는데 제가인수하기 전전부터쭈욱 상가로불법임대해온거였습니다 그런데상가주인이 2층이 세가너무안나가니까 공사를하고싶은데 공사를하다보면 시에서나올게뻔하고 그러면 주차장자리가없는것에 벌금을맞을까두려워서 제가나가기만을기다리고있습니다 집주인과 권리금은상관없는거야 저도알지만 이건경우가너무억울하네요 불법으로 임대를해놓구선 저는 다른사람한테. 가게를 넘기지도못하고 꼼짝없이 삼천을 날리게생겼어요 저좀도와주세요. 무슨방법이없을까요 |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 정하민 회원님과 건물주간의 별도의 특약사항으로 권리금에 대한 규정이 있을 경우 단순히 전세계약기간이 만료되었다는 이유만으로 건물주인에게 권리금의 반환을 청구할 수 없지만, 만약 건물주인이 권리금회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에는 건물주인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다. - 그리고 상가운영을 위해 설치한 시설은 임대인의 동의를 얻은 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 있지만, 동의를 얻지 못한 경우에는 시설투자비를 회수할 가능성은 거의 없습니다.- 또한 건물주인과 회원님사이에 건물인도 시 권리금 반환의 약정이 있었더라도 그 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 그와 같은 채권을 근거로 건물에 대한 유치권을 행사할 수도 없습니다.- 결론적으로 말해서 정하민께서 권리금반환을 위해 취할 수 있는 행위는 극히 제한적이며, 임대차계약 시 권리금에 관한 특약사항 유무와 시설설치에 대한 임대인의 동의에 따라 크게 좌우될 것으로 보입니다.- 만약 회원님께서 1층 상가의 일부가 불법임대인지를 모르고 상가에 투자한 시설투자비용, 지급한 권리금에 대하여 권리금과 계약기간 중 중도해지로 인한 영업손실에 따른 손해배상을 청구할 수 있을 지로 모르겠습니다. 단, 권리금을 누구에게 지급했는지(건물주인, 전임차인) 언제 지급했는지에 따라서 달리 판단할 수도 있습니다.- 저는 법률전문가가 아니라서 정확한 답변을 드리기에는 한계가 있습니다. 그러자 좀더 구체적인 정보를 얻기 위해서는 임대차계약서를 비롯한 권리금에 대한 자료들을 지참하여 대한법률구조공단에 가셨서 그곳의 법률전문가한테 자문을 받아보실 것을 권해 드립니다.○ 권리금이란?- 토지 또는 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.- ‘민법’에 명문규정은 없고 관습상 행하여지고 있다.- 일반적으로 임대차계약체결의 대가로서 지급되므로 이의 반환의 청구는 원칙적으로 인정되지 않는다.○ 권리금의 대법 판례- 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가 이다.- 권리금이 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무(잔존기간에 대응하는 부분만)를 진다고 할 것이다.- 임대차계약서상의 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.”라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.- 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. | ||||||
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