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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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지료청구 내용증명이 왔네요 | ||||||||
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2012-02-07 |  |
2012-02-10 |  |
49769 | ||
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사안은 이렇습니다.
토지 85㎡ 에 공유자가 2입니다. A 지분 194분의 114, B지분 194분의 80 그런데 위 토지에 건물이 있고 B의 단독소유입니다 공유자 A가 자신의 지분에 의해서 지료를 청구하는데 지료청구 성립이 된다면 얼마를 주어야 할 지요? 참고로 공시지가는 ㎡ 당 559,000 원 입니다. 물론 감정평가를 해서 나온 금액의 4-5%를 1년치로 계산한다고 알고 있습니다만 대충 감정평가금액이 ㎡ 당 1,300,000 정도라면 194분의 114 로 나누어서 85 를 곱한 금액의 4-5% 정도 인지 알고 싶네요. 즉... 이 계산대로라면... 5%로 했을때 1년치 지료가 3,250,000 원 정도인데 제 계산이 맞는지요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 김수형 회원님의 질문내용을 살펴보았을 때 지상권의 지료를 말하는 것인지 아니면 토지임차권의 차임을 원하는 것이지 불분명하여 지상권 지료인 것으로 판단하고 설명하고자 합니다.- 지료의 지급은 지상권의 요소는 아니지만, 지상권설정계약은 당사자(공유자 A와 B)의 합의에 따라 유상계약 또는 무상계약으로 체결될 수 있습니다. 하지만 당사자가 지료의 지급을 약정하였다면 지료지급의무가 발생합니다.- 대법 판례에 의하면 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없고 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 토지소유자의 지상권소멸청구는 할 수 없습니다.- 지료요율은 농지는 2% 내외, 주거용지는 4% 내외, 상업용지는 6% 내외 정도이고 좀더 구체적인 것은 한국감정평가협의 보상평가지침 제49조 제4항(토지사용료의 평가)의 규정을 참고 하시기 바랍니다. - 지료는 당사자의 협의로 정하고, 협의가 이루어지지 않은 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정하게 되는 데 감정평가사가 감정평가 한 것을 토대로 법원에서 지료를 결정합니다.○ 지상권의 의의- 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다.※ 토지임차권- 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.- 임차인인 임대인에게 사용ㆍ수익을 청구할 수 있는 채권○ 지상권의 성질- 타인의 토지를 사용하는 물권이고 1필지 일부에도 설정이 가능하다.- 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하는 것을 목적으로 하는 권리이다.- 토지사용을 본체로 한다. 따라서 현재 공작물이 없거나 멸실된 경우도 지상권은 유효하게 존속한다. 물권이므로 당연히 양도성과 상속성을 갖는다. 특히 지상권양도금지특약은 무효이다.- 토지소유자에 대한 권리가 아니라 직접 그 객체인 토지를 지배하는 물권이다.- 지료(토지이용대가)는 지상권의 요소가 아니다. 즉 무상의 지상권도 인정된다.※ 전세권에서는 전세금의 지급, 임차권에서는 차임의 지급이 요소이다.○ 지상권 취득① 법률행위로 인한 취득- 토지소유자(지상권설정자)와 지상권자의 설정계약과 등기에 의해 지상권을 취득한다. 즉 지상권취득도 법률행위로 인한 부동산물권의 변동이므로 등기하여야 효력이 있다.② 법률의 규정에 의한 취득- 상속, 판결, 경매, 공용징수 기타 법률의 규정에 의해 취득- 당사자 합의가 없어도 일정한 사유가 발생하면 법률상 당연히 지상권의 성립이 인정되는 경우로서 법률에 의한 법정지상권과 관습법상의 법정지상권이 있다. 법률의 규정에 의한 취득이므로 등기를 요하지 않는다.- 법정지상권 : 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(민법 제366조)- 관습법상의 법정지상권 : 동일한 소유자에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자가 달라진 경우에, 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 법정지상권을 취득한다. 관습법상의 법정지상권은 민법의 지상권에 관한 규정이 적용된다.○ 지상권의 지료지급 의무- 지료의 지급은 지상권의 요소는 아니지만, 지상권설정계약은 당사자의 합의에 따라 유상계약 또는 무상계약으로 체결될 수 있다. 다만, 당사자가 지료의 지급을 약정하면 지료지급의무가 발생한다.- 지상권에 있어서 유상인 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고, 지료에 관하여 등기하지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다.(대법 판례)- 법정지상권의 경우에는 지상권의 성립이 강제된다는 점에서 지료를 지급하여야 한다. 즉, 당사자의 협의로 정하고, 협의가 이루어지지 않은 때에는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다.- 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없고 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없다.○ 지료요율- 농지는 2% 내외, 주거용지는 4% 내외, 상업용지는 6% 내외- 한국감정평가협의 보상평가지침 제49조 제4항(토지사용료의 평가)의 규정을 참고할 것○ 지료결정 시점- 지료청구권은 법정지상권이 성립하는 시점에 발생한다.- 즉 건물매수인이 매각대금을 납부했을 때 발생한다. | ||||||
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