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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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근저당권설정된 오피스텔 | ||||||||
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2012-02-08 |  |
2012-02-14 |  |
49198 | ||
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이사를 가려고 오피스텔을 알아보고 어제 계약금을 걸고 왔습니다.
부동산에서는 걱정없다고 괜찮은 집이라고 해서 그냥 믿고 계약했거든요, (계약금 100만원, 잔금은 입주하는 날 계약서 작성하면서 치르기로 함)
너무 급하게 계약한게 불안해서 집에와서 등기부등본을 열람해보니 근저당권 설정이 되어있네요.
네이버에서 오피스텔 시세를 보니 8900만원으로 나와있습니다. * 근데 그냥 일반 부동산 홈페이지에서 보면 매매가가 6500만원으로 나옵니다 ㅠ_ㅠ
등기부등본상 채권채고액이 50,600,000원 이고, 근저당권자는 외환은행 보증금 1000만원에 40만원으로 입주하려고 하고 전입신고 가능하대요. (전입신고 하면서 확정일자 받으려고 합니다.)
만약 문제가 생겨서 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 등기부등본을 검토해보았을 때 대항력 요건의 기준시점과 확정일자 일 중 늦은 날이 근저당권(말소기준등기) 설정일보다 빠르면 경매 시 인수되지만 늦으면 시간순위에 따라 낙찰대금에서 배당받게 됩니다.- 근저당권 설정일보다 늦더라도 시간순위에 따라 배당금액이 결정되며, 임차보증금이 소액인 경우에는 다른 사람들보다 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.- 김지은 회원님께서는 보증금이 1,000만원이기 때문에 최우선변제대상에 해당 됩니다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 권리(유치권 등)가 있을 수도 있으니 회원님께서 잘 살펴보신 후에 이사를 결정하시기를 바랍니다. 물론 경매가 되지 않는다면 별 문제가 없겠지만 앞으로 어떤 일이 발생할 지는 아무도 모르니까요?○ 말소기준등기- 매각 시 등기부에 있는 등기들의 말소와 인수의 기준이 되는 등기를 말한다.- 말소기준등기 이후에 설정된 등기부상의 모든 등기는 종류를 불문하고 소멸된다.- 말소기준기등기 의미 : 등기의 소멸기준, 임차인 보증금 인수 기준, 인도명령 기준- 말소기준등기 : 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 중에서 설정일자가 가장 빠른 등기- 전세권은 제한적(전세권이 건물전체에 설정된 상태에서 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우) 말소기준등기 이다.○ 대항력- 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 보호 받을 수 있는 권리이다.- 즉 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당할 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.- 대항력 요건 : 주택의 인도 + 주민등록- 대항력 발생시기 : 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.○ 확정일자- 의미 : 통상 임대차계약을 체결한 그 날짜의 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약의 여백에 기부번호를 부여하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다.○ 우선변제권- 요건 : 대항력 요건을 갖출 것, 확정일자를 받을 것, 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되었을 것, 배당요구를 할 것- 발생시점 : 대항력 요건의 기준시점과 확정일자 일 중 늦은 날○ 최우선변제권- 임차주택의 경매나 공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자 보다 우선하여 매각가격의 2분의 1 범위 내에서 배당 받을 수 있는 권리이다.- 요건 : 보증금이 소액일 것, 경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것, 배당요구를 할 것- 소액임차인 기준시점 : 최선순위 담보물권 설정일○ 소액임차인 최우선변제액(담보권설정일 : 2010. 7. 26 이후)① 소액 임차보증금 범위- 서울특별시 : 7,500만원- 과밀억제권역 : 6,500만원- 광역시, 안산, 용인, 김포 등 : 5,500만원- 기타지역 : 4,000만원② 최우선변제액- 서울특별시 : 2,500만원- 과밀억제권역 : 2,200만원- 광역시, 안산, 용인, 김포 등 : 1,900만원- 기타지역 : 1,400만원 | ||||||
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