사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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1가구 2주택 양도세에 대해서 문의 드립니다

박종희

2012-02-08

2012-02-14

48594

안녕하세요.

오랜기간 보유하고 있는 14억짜리의 주택과

3년이상 보유한 4억짜리 아파트 한채를 보유하고 있습니다.

이중 아파트를 처분하려고 부동산에 방문 했습니다.

그런데 양도세에 대해서 문의를 하니 상담하시는 분이

14억짜리 주택의 시세를 알아야 4억짜리 아파트의 세금이

산정이 가능하다고 하시는데, 그게 맞는 말인가요?

다른 부동산에서 방문해서 물어보니, 그거랑 전혀 상관없는

문제고 아파트 단독으로 취득날짜와 확장비용, 인테리어비용등을

계산해서 산정하는거라고 하시던데요.

1가주 2주택 소유자가 후취득한 부동산을 처분할때의 양도소득세가

선취득한 주택의 시세에 의해서 영향을 받습니까?

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이철호

2012-02-08

○ 질문에 대한 답변 내용

- 1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.

- 그러나 일시적으로 1세대 2주택에 해당되는 경우에는 새로운 주택을 취득한날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세대상이 됩니다.

- 박종희 회원님의 질문내용을 검토해본 결과 일시적인 1세대 2주택은 아닌 것으로 추정되기 때문에 순서에 관계없이 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득세과 부과되지만 올해 말까지는 일반세율(6~33%)이 적용됩니다.

○ 일시적 1세대 2주택

- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세대상이 된다. 이 경우 종전의 주택은 양도일 현재 3년 이상 보유, 특정지역 2년 이상 거주요건을 충족하여야 한다.

※ 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 : 서울특별시, 과천시, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)

- 2년 이내에 양도하지 못한 경우라도 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 의한 공매가 진행 중인 경우에는 1주택으로 보아 비과세한다.

- 지방이전공공기관과 기업의 종업원인 경우 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시ㆍ군) 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 비과세 대상이 된다.

○ 1세대 2주택 중과세 한시적 완화

- 4년간(2009. 1. 1 ~ 2012. 12. 31) 한시적으로 양도소득세 일반세율 6~35%(2012년은 6~33%)이 적용된다.

- 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

※ 주택 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40% 세율을 적용하며 위의 세율과 비교하여 높은 세율을 적용합니다.