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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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양도 소득세 폐지 관련 문의 드립니다 | ||||||||
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2012-02-10 |  |
2012-02-17 |  |
48827 | ||
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양도 소득세 관련 제 같은 경우는 어떻게 되는지 궁금하여 질문드립니다. 현재 집은 2가구이며 올해 새 아파트로 이사 예정입니다. 여기서 10년이상 보유하고 전세주고 있는 아파트 한채는 매매 예정입니다. 결국은 1가구가 되며 새아파트로 이사 가고 싶은데 전세를 주고 가고 싶습니다. 현재 4년째 살고 있으며 전세를 주고 갈 경우 양도 소득세가 얼마나 되는지요? 집가격은 1억정도 올랐습니다. 현재 살고 있는 위치가 좋아 전세주고 새 아파트 가고 싶은데 양도소득세가 많을거 같아 매매 해야하는지 걱정입니다. 새 아파트로 이사갈때는 기존 아파트는 2년이애에 팔면 된다는 소리도 들었는데 정확히 몇년인지 그리고 몇년 보유하면 양도 소득세가 얼마정도로 떨어지는지.... |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 최우진 회원님은 현재 1세대 2주택이고 10년 이상 보유한 아파트를 매매할 예정이라고 하셨습니다. 1세대 2주택 중과세 한시적 완화로 인해 4년간(2009. 1. 1 ~ 2012. 12. 31) 한시적으로 양도소득세 일반세율 6~35%(2012년은 6~33%)이 적용되지만, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.- 양도소득세 계산은 질문에 나와 있는 내용보다 더 많은 자료가 필요하기 때문에 아래 나와 있는 양도소득세 계산방법을 활용하여 회원님께서 개략적으로 직접 계산해보시기 바랍니다.- 새 아파트로 이사 갈 때 기존 아파트는 2년 이내에 팔면 된다는 말은 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세 비과세대상이 된다는 말입니다. 이 경우 종전의 주택은 양도일 현재 서울특별시, 과천시, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)지역은 3년 이상 보유, 2년 이상 거주요건을 충족하여야 합니다.○ 매매 등 일반적인 거래의 양도ㆍ취득시기① 원칙 : 대금청산일- 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.- 대금을 청산한 날이란 매매계약서상 기재된 잔금지급약정일이 아니라 실지 잔금을 지급한 날이다.(대법 판례)② 예외 : 등기ㆍ등록 접수일- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다.- 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기ㆍ등록 및 명의개서를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.○ 양도소득세 세액계산 흐름- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득금액기본공제- 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율- 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액 - 예정신고납부세액공제○ 양도차익의 계산- 양도가액과 취득가액 : 실지거래가액- 기타 필요경비 : 양도비(중개수수료, 개량비, 설비비 등) 등 실제경비○ 양도소득금액의 계산- 장기보유특별공제 : 등기된 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 적용(양도차익×공제율)- 공제액 : 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율을 3년 이상 24%부터 매년 8%씩 적용하여 10년 이상일 경우 80%까지 확대하도록 하고, 1세대 1주택 이외의 자산(토지 및 건물 등)의 공제율은 1년 단위로 세분화하여 보유기간 1년당 양도차익의 3%씩 공제받을 수 있음(3년 이상~4년 미만: 10%, 4년 이상~5년 미만: 12%, 5년 이상~6년 미만: 15% .... 10년 이상: 30%)○ 양도소득 과제표준의 계산- 양도소득기본공제 : 보유기간이나 과세대상별 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 하며, 등기되지 아니한 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리는 제외한다.- 공제액 : 연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제○ 산출세액의 계산- 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(2012년 1월 1일 이후 양도 시)① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%④ 비사업용 토지 등 : 60%⑤ 미등기 양도자산 : 70%- 1세대 2주택자의 주택, 1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택 : 2년 이상 보유 시 누진세율 적용- 1세대 3주택 이상자의 주택, 1세대의 주택과 입주권의 합이 3이상인 경우의 그 주택, 비사업용 토지 등 : 2년 이상 보유 시 일반지역은 누진세율, 투기지역은 누진세율+10% 적용○ 감면세액 : 조세특례제한법상 감면세액 등○ 예정신고납부세액공제- 2011년 이후 양도분의 경우 예정신고세액공제가 전면 폐지됨에 따라 적용배제○ 다주택자 중과세율(~ 2012년 12월 31일 양도한 경우)- 장기보유특별공제 배제- 2이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 세액을 적용(누진세율+10%와 40% 비례세율의 경합시 세액이 높은 것을 적용)- 3주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%), 투기지역은 누진세율+10%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2013년 1월 1일 이후 양도(2008년 12월 31일 이전 취득분) : 장기보유특별공제 배제① 2년 이상 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%③ 1년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%○ 양도소득세 누진세율의 계산- 1,200마원 이하 : 과세표준의 6% [72만원=1,200만원×6%]- 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 : 72만원＋1,200만원 초과금액의 15% [582만원=(4,600만원-1,200만원)×15%＋72만원]- 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 : 582만원＋4,600만원 초과금액의 24% [1,590만원=(8,800만원-4,600만원)×24%＋582만원]- 8,800만원 초과 : 1,590만원+8,800만원 초과금액의 33%○ 누진세율의 계산 예제① 5,000만원인 경우 : 582만원＋400만원×24%=678만원② 1억인 경우 : 1,590만원＋1,200만원×33%=1,986만원○ 일시적 1세대 2주택- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세대상이 된다. 이 경우 종전의 주택은 양도일 현재 3년 이상 보유, 특정지역 2년 이상 거주요건을 충족하여야 한다.※ 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 : 서울특별시, 과천시, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)- 2년 이내에 양도하지 못한 경우라도 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 의한 공매가 진행 중인 경우에는 1주택으로 보아 비과세한다.- 지방이전공공기관과 기업의 종업원인 경우 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시ㆍ군) 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 비과세 대상이 된다.○ 1세대 2주택 중과세 한시적 완화- 4년간(2009. 1. 1 ~ 2012. 12. 31) 한시적으로 양도소득세 일반세율 6~35%(2012년은 6~33%)이 적용된다.- 장기보유특별공제를 받을 수 없다.※ 주택 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40% 세율을 적용하며 위의 세율과 비교하여 높은 세율을 적용합니다. | ||||||
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