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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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등기부등본에 토지만 근저당 설정되어 있는데요 | ||||||||
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2012-02-15 |  |
2012-02-22 |  |
50376 | ||
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월세를 들어갈려고 등기부등본을 떼봤는데
주인이 인접해있는 두 필지의 토지와 그 토지들에 지어진 두 빌라 건물을 소유하고 있는데요. 은행에 근저당이 잡혀 있는데 담보는 토지 두 필지랑 건물 한동만 잡혀 있네요. 그러니까 제가 계약할 건물은 토지에 대해서만 근저당이 있는 건데요. 이 경우 토지가 경매로 넘어가면 어떻게 되는 것인가요? 그리고 보통은 토지랑 건물을 한번에 설정하던데 왜 이렇게 한 것일까요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 토지에 근저당권이 설정되어 경매로 넘어가게 되더라도 사전에 건물에 대한 법정지상권이 설정되어 있었다면 법적으로 보호받을 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다.- 현행 부동산등기법은 토지와는 별도로 건물을 독립한 부동산으로 보아 등기대상으로 하고 있습니다. 그래서 토지와 건물에 대해서 별도로 근저당권을 설정할 수 있고 동시에 공동저당권을 설정할 수 있습니다.- 공동주택과 같은 구분건물은 각각 별개의 건물로 등기할 수도 있고 각 구분된 건물을 1개의 단독건물로 등기할 수 있습니다. 즉 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 담당하도록 하는 집합건물등기부를 두게 되는 것입니다.○ 법정지상권- 토지와 그 지상의 건물이 동일소유자에게 속하고 있는 경우에, 토지와 건물이 동시에 또는 어느 한쪽만이 저당권이 설정된 후 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.- 토지와 건물을 각각 독립한 부동산으로 보는 우리 법제에서 건물의 철거를 방지하고 건물의 효용성을 보장하기 위하여 공익상 인정된 권리로서 법정지상권에 관한 규정은 강행규정으로 그 적용을 배제하는 당사자 사이의 특약은 효력이 없다.- 법정지상권의 취득은 법률의 규정에 의한 물권취득이므로 그 등기가 필요 없다.○ 관습법상의 법정지상권- 동일한 소유자에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자가 달라진 경우에, 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 법정지상권을 취득한다.- 관습법상의 법정지상권은 민법의 지상권에 관한 규정이 적용된다.- 등기는 요하지 않음○ 법정지상권의 존재 유무- 공부상의 서류 열람만으로 성립여부를 거의 식별 가능- 현재 건물에 대한 토지등기부등본과 건물등기부등본, 토지대장과 건축물대장은 기본으로 열람하고 폐쇄등기부등본도 봐야 한다.- 시ㆍ군ㆍ구청 건축과에서 건축허가와 관련된 내용도 확인한다.- 허가일자와 착공일자 그리고 건축주 이름과 건축주 변경 여부도 확인한다.- 무허가건물은 무허가건축물대장이나 재산세 부과대장이 멸실된 건물은 멸실건축물관리대장을 확인한다.○ 민법상 저당권의 객체- 저당권은 채권자가 목적물을 점유하는 것을 요소로 하지 않으므로 반드시 등기ㆍ등록이 가능한 것에 한하여 설정할 수 있다.- 민법에 규정된 것으로는 토지ㆍ건물과 지상권ㆍ전세권이다.○ 등기할 물건(부동산)- 실체법(민법)이든 절차법(등기법)이든 그 등기사항으로서의 물건(부동산)은 토지와 건물을 말한다.- 민법상 부동산이라 함은 토지와 그 정착물을 의미하는 데 정착물 중에서 등기할 수 있는 정착물은 건물로 한정되고 건물 이외의 정착물은 특별법에서 등기 가능한 것으로 규정하고 있는 것을 제외하고는 등기대상이 되지 못한다.- 현행 부동산등기법은 토지와는 별도로 건물을 독립한 부동산으로 보아 등기대상으로 하고 있다.- 토지와 함께 독립된 부동산으로 인정되는 건물이란 지붕과 벽 또는 이와 유사한 구조를 가진 토지에 정착한 건조물로서 그 목적하는 용도로 사용될 수 있는 것을 말한다.- 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춘 1동의 건물을 구분한 건물은 소유자의 의사에 의하여 각각의 구분건물(전유부분)을 별개의 건물로 등기할 수도 있고 각 구분된 건물을 1개의 단독건물로 등기할 수 있다.○ 구분건물의 등기 필요성- 구분건물(전유부분)을 독립한 건물로 인정한 법률적ㆍ경제적 필요가 있으나 이것을 통상의 단독건물과 같은 방식으로 등기하게 되면 각 구분건물의 특정, 공용부분의 처리 등에 어려움이 따르고 또한 토지등기부가 수많은 지분권자로 등기되기 때문에 복잡ㆍ방대하게 된다.- 이리하여 실체법(민법)적으로는 전유부분과 대지사용권의 일체성을 인정하고, 절차법(등기법)으로는 건물등기부에 대지권을 등기함으로써 사실상 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 담당하도록 하는 집합건물등기부를 두게 된 것이다. | ||||||
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