사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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1가구 2주택 해당시점

장화영

2012-02-27

2012-03-08

48897

현재 35평 아파트를 5년째 살고 있는데여 분양중인 새 아파트를 신청하려 합니다.

계속 기존(현재) 아파트를 가지고 있으려 하는데 이럴경우 1가구 2주택이 되는 시점이

언제가 되는가요? 신규분양 아파트를 계약하는 시점인지 아니면 잔금납부하고 등기 이전이 되는시점인지

좀 자세하게 알려 주세요

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이철호

2012-02-27

○ 질문에 대한 답변 내용

- 장화영 회원님의 질문내용을 검토해볼 때 주택건설법인으로부터 주택을 분양받은 경우에 해당하는 것으로 판단되기 때문에 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 볼 수 있습니다.

- 좀 더 구체적인 내용을 알기 원하신다면 아래의 자료를 살펴보기기 바랍니다.

○ 실질주의(사실주의)과세

- 현행 취득세는 시실과세의 원칙에 따라 등기 또는 등록 등의 형식요건을 이행한 경우는 물론 관계법령의 규정에 의한 등기 또는 등록을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.

○ 취득시기

1. 유상승계취득

① 객관적 취득(사실상의 잔금지급일)

- 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

- 외국으로부터의 수입에 의한 취득

- 공매(경매 포함)방법에 의한 취득

- 법인장부에 의하여 객관적으로 입증되는 경우의 취득(주택건설법인으로부터 주택을 분양받은 경우)

- 판결문에 의하여 객관적으로 입증되는 경우의 취득(단, 판결문 중 화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 의제자백에 의한 것은 객관적 취득에서 제외)

② 일반적 취득(계약상의 잔급지급일)

- 객관적 취득 이외의 거래 및 개인간(개인→개인) 유상승계취득에 대하여는 거래계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 다만, 계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날에 취득한 것으로 본다.

③ 예외(등기ㆍ등록일)

- 계약상 잔금지급일 또는 사실상 잔금지급일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

2. 연부취득

- 취득가액의 총액이 취득세 면세점(50만원)을 초과하는 경우에는 그 사실상의 연부금지급일을 취득일로 본다. 이때 과세표준인 연부금액은 매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.

- 예외 : 사실상의 연부금지급일 이전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

3. 무상승계취득(상속ㆍ증여ㆍ기부 등)

① 상속에 의한 취득

- 상속에 의한 취득의 취득시기는 상속개시일이다. 여기에서 상속의 범위에는 유증ㆍ사인증여를 포함하는 것으로 보아야 한다.

② 증여에 의한 취득

- 원칙 : 증여나 기부에 의한 취득시기는 대가관계가 없이 성립하는 것이므로 취득시기는 대가의 지급과 상관없이 계약일로 한다.

- 예외 : 증여 또는 기부에 의하여 취득한 재산을 계약일 전에 등기 또는 등록한 경우와 서면에 의하지 아니한 증여계약의 경우에는 그 등기 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

4. 건축물의 신축

① 원칙

- 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일을 취득일로 본다.

② 예외

- 사용승인서교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일을 취득일로 본다.

- 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

- 「도시개발법」에 의한 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한함)으로 건축한 주택을 「도시개발법」의 규정에 의한 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 이전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득일로 본다.