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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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건물주의 업종제한으로 인한 상가 매매 불가통보 | ||||||||
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2012-02-27 |  |
2012-03-02 |  |
49063 | ||
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조그마한 카페를 운영중입니다.
한자리에서 5년간 운영을 하였으며 처음 3년은 집사람 명의로(현재 사업자폐지상태) 그후2년은 제 명의로 사업자를 했고 현재 갱신후 1년 지났습니다. 불경기로 인해 가게 매매를 하려고 하는데 건물주가 음식점은 안된다고 제한을 합니다. 제가 들어올때 기사식당(음식점 )자리를 인수해서 제과점을 운영했습니다. 이경우 건물주가 원하는데로 업종제한이 가능한건지요???
권리금 시설비 일체 한푼도 받지못하고 나가게 생겼습니다.
요약하자면 1.부부의 사업자 명의가 바뀌어도 가족합산으로 묶여서 임대차 5년초과~~ 보호를 받지 못하는지??? 현재 남편명의로 3년차 운영중~~~ 2.가게매매시 최초 식당자리인수 해서 운영했는데 가게 매매시 식당은 안된다고 업종제한을 해서 거래가 안되게 하는것은 보호를 못받는지요
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 상가건물임대차보호법에서 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 전진희 회원님의 경우에는 명의 변경 후 2년 동안 카페를 운영해왔으며, 또 갱신 후 1년이 지났서 전체 5년을 초과하지 않았기 때문에 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없고 임대차계약 갱신요구가 가능합니다. 즉 가족합산이 아닙니다.- 건물주의 업종제한은 업종에 대한 특약사항이 없는 한 건물주의 제량사항으로 알고 있으며, 권리금을 사전보장과 같은 특약 없다면 건물주에게 귀책사유가 없는 한 건물주에게 요구할 수 없고 상가건물임대차보호법과 민법에서 보호되지 못합니다. 따라서 건물주와 잘 협의하여 일을 처리하셔야 할 것으로 생각됩니다.○ 임차인의 계약갱신요구권- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.- ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례)- 임대인의 동의를 얻어 임대차계약을 체결한 경우에 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.○ 권리금이란?- 권리금이란 영업용 건물의 임대차계약 등에 부수하여 임차인이 임대인에게 또는 임차인이 전 임차인에게 지급되는 보증금이나 차임 이외의 금전을 말합니다. 보통, 웃돈 또는 프리미엄이라고도 하며, 판례상으로는 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 댓가로 지급되는 금원입니다. - 상가건물임대차보호법 등 법률에 규정으로 보호대상에 포함되어 있지는 않으며, 판례 또는 관습적으로 인정되는 성격의 금원입니다. ○ 권리금의 종류 - 지역권리금 : 소위 바닥 권리금이라고도 하며, 번화가처럼 점포가 위치한 장소에 따른 영업상 이점 등 상업권내의 특수한 장소적 환경 때문에 발생하는 무형의 재산적 가치가 반영된 권리금- 시설권리금 : 점포 내에 설치한 영업시설이나 비품 등 유형물에 대한 대가인 권리금- 영업권리금 : 거래처의 승계, 거래처와의 신용거래 계속, 영업상의 노하우 등에 대한 권리금으로 무형의 재산적 가치가 반영된 권리금- 임차권보장권리금 : 권리금 수수 후 일정기간 동안 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권보장약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 권리금○ 권리금 계약의 효과 - 원칙적으로 현행 임대차계약기간이 정상적으로 만료가 되면 권리금을 수령한 전 점주 역시 권리금반환을 할 필요가 없으며, 임대차 기간 중 전 점주나 임대인 측 사정으로 임대차계약이 중도해지 되는 등의 사정이 발생한 경우에는 일부 권리금 반환문제가 발생할 수 있다.- 사실상 권리금은 전ㆍ현 임차인 사이에서 수수되는 금원으로 영업기간을 만료하고 퇴거할 경우 새로운 임차인에게 동일 금원을 수수하고 점포를 이전해 주는 식으로 원만하게 이어진 다면 문제가 없으나, 임차기간 만료 후 퇴거시에 건물주에 대해 권리금 반환을 주장할 수는 없다. | ||||||
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