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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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상가 임대차계약 | ||||||||
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2012-02-28 |  |
2012-03-07 |  |
49806 | ||
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상가 임대차계약 2년을 맺고 영업을 하였습니다. 시설은 세입자가 영업을 위해 직접했고, 시설비,이사비,권리금은 계약기간이 종료되어 상가를 비울때에 세입자가 임대인에게 요구하지 않는다고 특약으로 되어 있고, 임대인의 요구로 제소전화해 역시 동일한 내용으로 임대인, 임차인이 판사앞에서 조서를 받았습니다.
계약기간이 다되어 추가로 1년 연장을 간곡히 부탁하였습니다. 그러나, 임대인은 2년으로 계약을 끝내고 제3자에게 매도를 할 계획이었고, 계약종료 3개월전에 계약이 곧 종료되니 계약종료일에는 상가를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 매수인이 나타나 매매계약 직전까지 갔으니 간곡히 부탁하여 1년 계약을 동일 보증금, 동일 월세로 다시 맺었습니다. 그러나 다음과 같은 특약이 추가되었습니다. 임대차계약이 종료되기 전에 임대인이 제3자와 매매계약을 체결하면 매매계약일로부터 2개월내 상가를 비워준다. 시설비,이사비,권리금은 계약기간이 남았더라고 요구하지 않는다. 임대차계약 종료되어도 세입자는 임대인에게 요구하지 않는다라고 되어있습니다. 제소전화해는 다시 맺지 않았고, 임차인의 부동산을 임대인에게 담보제공한다고 계약서에 명기되었습니다.(임대차계약중 제3자와 매매계약 성립되었슴에도 2개월내 상가를 비우지 못해서 매매계약 파기되어 위약금을 지불할 경우를 대비하여)
기간이 4개월 남은 상태에서 임대인이 제3자에게 매매계약을 체결하고 임차인에게 비워줄 것을 요구하면, 임차인은 어떤 요구를 할 수 있는지요? 이사비,시설비 명목으로 월세 한달치 혹 두달치 요구해도 되나요? 그리고 매매계약되었다고 해서 무조건 비켜야하나요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.- 하지만 임대인이 제3자에게 매도하기 위해 계약기간 연장을 불허하였으나, 임대차계약기간 2년이 종료된 후 다시 임대인과 1년을 연장하였으나, 그 대신 임대인이 제3자와 매매계약을 체결하면 매매계약일로부터 2월내에 상가를 비워주고 시설비, 이사비, 권리금은 계약기간이 남았더라도 임대인에게 요구하지 않는다는 특약체결로 인해 임대인에게 주장하는 것은 곤란할 것 같습니다.- 결론적으로 새 임대인(제3자)이 전 임대인과의 매매계약조건과 특약조항을 어떻게 승계하는가에 따라 앞으로 상황이 달라지게 되겠지만, 아무래도 회원님께서 상가에 대한 임차인의 권리를 주장은 힘들 것 같습니다.○ 비용상환청권- 임차인의 비용상환청구권(필요비, 유익비)에 관한 규정은 임의규정이므로 당사자 간의 약정으로 이를 포기할 수 있다.- 비용상환청구권은 그 임차물에 관하여 생긴 채권이므로 임차인은 임차목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있다. 그러나 유익비에 관하여 기한은 허여받은 때에는 유치권을 행사할 수 없다.○ 권리금- 권리금이란 영업용 건물의 임대차계약 등에 부수하여 임차인이 임대인에게 또는 임차인이 전 임차인에게 지급되는 보증금이나 차임 이외의 금전을 말합니다. 보통, 웃돈 또는 프리미엄이라고도 하며, 판례상으로는 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 댓가로 지급되는 금원입니다. - 상가건물임대차보호법 등 법률에 규정으로 보호대상에 포함되어 있지는 않으며, 판례 또는 관습적으로 인정되는 성격의 금원입니다. ○ 권리금 계약의 효과 - 원칙적으로 현행 임대차계약기간이 정상적으로 만료가 되면 권리금을 수령한 전 점주 역시 권리금반환을 할 필요가 없으며, 임대차 기간 중 전 점주나 임대인 측 사정으로 임대차계약이 중도해지 되는 등의 사정이 발생한 경우에는 일부 권리금 반환문제가 발생할 수 있다.- 사실상 권리금은 전ㆍ현 임차인 사이에서 수수되는 금원으로 영업기간을 만료하고 퇴거할 경우 새로운 임차인에게 동일 금원을 수수하고 점포를 이전해 주는 식으로 원만하게 이어진 다면 문제가 없으나, 임차기간 만료 후 퇴거시에 건물주에 대해 권리금 반환을 주장할 수는 없다.○ 임차인의 계약갱신요구권- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.- ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례) | ||||||
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