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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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권리금 불법 건축물 | ||||||||
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2012-02-29 |  |
2012-03-09 |  |
49381 | ||
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권리금을 주고 가게를 얻었습니다. 전 주인은 나가면서 폐업신고를 하고 갔습니다. 새로 허가증을 내려니 허가가 안난다고 하네요. 왜냐고 물어보니 불법 건축물이 있어서 그렇다네요 허가 없이 하려니 카드가맹점도 안되고 장사에 막대한 영향을 미칩니다. 주인은 나몰라라 하고 영업은 거의 못 하는 상태입니다. 나가려면 나가라고 하는데 권리금을 조금이라도 받을 방법이 없을까요? 그리고 불법 건축물이 있는지는 모르고 들어왔습니다. |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 보증금과 달리 권리금은 임대인 또는 종전 상인에게 요구할 권리가 없습니다. 권리금은 업장을 승계할 새로운 임차인에게 요구할 수 있을 뿐입니다. 따라서 회원님께서는 새로운 임차인외에는 현실적으로 권리금을 주장할 수가 없습니다.- 우선 회원님께서 불법건축물임을 모르고 계약을 체결한 것을 잘못이지만, 전 임차인이나 임대인(건물주)이 고의로 불법건축물임을 숨기거나 기망행위를 하였다면 법률적 논쟁을 통해서 권리금에 대한 주장을 가능할 수도 있겠습니다.- 소송으로 갈 경우 회원님께서 기망에 관한 부분을 입증할 증거를 마련하시기 바랍니다. 또한 기망행위의 정도에 따라 취소할 수 있는 부분이 달라질 것이므로 그에 해당하는 권리금반환 청구가 가능할 것으로 보입니다.○ 기망행위- 기망행위란 진실 아닌 사실을 진실이라고 하여 표시하는 행위를 말한다.- 적극적으로 허위의 사실을 날조하는 것은 물론 소극적으로 진실한 사실을 숨기는 것도 기망행위가 된다.- 또한 경우에 따라서는 단순한 침묵도 기망행위가 된다. 즉, 신의성실의 원칙 및 거래관념에 비추어 어떤 상황을 고지할 볍률상 의무가 있음에도 불구하고 이를 알리지 않음으로써 표의자에게 실제와 다른 관념을 야기하게 하는 경우에 침묵은 부작위에 의한 기망행위가 된다. ○ 권리금- 토지 또는 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말한다.- ‘민법’에 명문규정은 없고 관습상 행하여지고 있다.- 일반적으로 임대차계약체결의 대가로서 지급되므로 이의 반환의 청구는 원칙적으로 인정되지 않는다.○ 권리금의 대법 판례- 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가 이다.- 권리금이 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무(잔존기간에 대응하는 부분만)를 진다고 할 것이다.- 임대차계약서상의 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.”라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.- 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. | ||||||
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