 |
 |
 |
|
|
 |
 |
|
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
|
질문 전 검색해 보세요.
|
|
|---|
 |
전대인과 전차인 모두에게 명도 소송을 걸어야 하나요? | ||||||||
 |
|
 |
2012-03-07 |  |
2012-03-14 |  |
49558 | ||
|
임차인(전대인)이 임대인인 저도 모르게 다른 사람에게 가게의 모든 것을 넘기고 잠적했습니다. 그래서 임차인(전대인)과의 계약을 파기하고 보증금은 공탁해버리고 저도 모르게 들어와 장사하고 있는 이 사람(전차인)과 새계약을 다시 쓰려고 하는데요,
그럴경우 이미 들어와 장사하는 사람은(전차인)은 임차인(전대인)의 물건 그대로를 받아서 장사하고 있잖아요?
순서상이라면, 먼저 임차인에게 내용증명으로 임대차계약 해지와 명도소송 통보를 보낼때 저도 모르게 들어와 장사하고 있는 전차인에게도 함께 명도소송을 하겠다고 통보해야 한다고 들었는데, 지금 제 입장은 들어와 장사하는 사람(전차인)과 새계약을 하려는 입장이지 않습니까. 그런데 이 전차인에게도 명도소송을 통보하면 이 전차인이 가게를 비웠다가 다시 계약을 하고 다시 들어오라는 소리가 되지 않습니까.
어떻게 해야할지 조언 부탁드립니다. |
|||||||||
 |
 |
|||||
|
|
|||||
| ○ 질문에 대한 답변 내용- 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용 및 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 중지시킬 수 있습니다. 그러나 임대인은 계약을 해지하지 않으면 임차인은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지하므로, 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있습니다.- 그래서 임대인은 먼저 임대차계약 즉시 해지를 위해 임차인에게 내용증명으로 해지통보를 하시기 바랍니다.- 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되므로 임대인은 전차인에 대해 방해배제의 청구를 할 수 있지만, 임대인이 임차인(전대인)과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수는 없고 임차인(전대인)에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐입니다.- 임대인이 임차인과 임대차계약을 해지한 후 전차인과 새로운 임대차계약을 맺기를 원한다면 우선 대화를 통해서 해결해보신 후 해결이 안된다면 명도소송을 통해서 가게를 인도 받아야 할 것으로 생각됩니다.- 전차인이 가게를 비웠다가 다시 계약을 하던 아니면 그대로 서로간의 협의에 의해서 계약을 체결하던 협의과정을 먼저 가지시기 바랍니다.○ 무단전대(임대인의 동의 없는 전대)① 전대인(임차인)과 전차인의 관계- 임대인의 동의를 얻지 않은 전대차계약은 당사자 사이에서는 유효하다. 그러나 전차인은 그가 취득한 임차권을 가지고 임대인에게는 대항할 수 없다.- 임차인은 전차인에 대해 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.② 임대인과 전차인의 관계- 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되므로 임대인은 전차인에 대해 방해배제의 청구를 할 수 있지만, 임대인이 임차인(전대인)과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수는 없고 임차인(전대인)에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다.- 무단전대한 경우에도 임대인이 계약을 해지하지 않는 동안은 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 그 범위 내에서 손해가 발생하지 않기 때문에 전차인에게 차임을 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다.③ 임대인과 임차인(전대인)의 관계- 임차인의 무단전대로 인해 임대인은 해지권을 취득한다. 그러나 임대인은 계약을 해지하지 않으면 임차인은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지하므로, 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다.○ 임대차계약 즉시 해지- 다음과 같은 경우에는 기간의 약정과 관계없이 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지에 의해 곧 임대차계약의 효력은 소멸한다.① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조)② 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에, 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 제2항)③ 임대인의 동의 없이 제3자에게 양도하거나 전대한 때(민법 제629조 제2항)④ 차임연체액이 2기의 임차액에 달할 때(민법 제640조)⑤ 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 때 | ||||||
 |
 |
|||||
