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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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저희집이 재건축 대상인데요.궁금합니다. | ||||||||
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2012-04-16 |  |
2012-04-23 |  |
93473 | ||
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빌라이며 30평대 거주중입니다. 아직 대출남았구요.
꽤 오래전부터 시끄럽던 재건축얘기가 있었는데
참 어이없게도 집평수가 더작아지면서도 굉장히 많은 금액을 추가로 내야
이번에 새로짓는 아파트에 입주할수 있게됐다고 들었습니다.
평수 더작아지고 엄청난 빚이 더 생긴다는데 누가 좋아할까요.
이때문에 저희 어머니꼐서 굉장히 고민이 많으십니다. 그새 주름이 느신거 같아요.
이미 부동산에 얘기가 퍼져서 살사람도 없다고 하더라는 소리도 있던데요.
이러한 입장에서 가장 최선의 방법은 무엇인가요?
답변부탁드립니다~
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 추가 분단금은 늘어났지만 무상평형은 오히려 작아졌다는 것은 재건축사업의 사업성이 매우 좋지 않다는 뜻입니다. 다시 말해서 추가 분담금의 상승은 높은 분양가를 산정하였거나 기존 대지지분에 비해 권리가액이 적다는 것입니다. 그리고 적은 평수의 배정을 받은 것도 아마도 높은 분양가 때문이지 아닐까 하고 추측이 됩니다.- 재건축사업에서 모든 조합원이 입주권을 받는 것은 아닙니다. 현금청산되는 경우도 있고 별도의 분양자격이 없어 현금청산되는 경우 어찌할 수 없이 분양자격이 있음에도 현금청산을 선택하는 조합원들도 있습니다.- 분양신청을 하지 않았거나 했더라도 철회한 조합원들은 현금으로 청산되는데, 대체적으로 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 보상됩니다.- 감정평가시점은 분양신청 기간 만료일이므로 어느 정도 시세가 반영되긴 하지만 프리미엄이 다 인정되지는 않습니다. 즉, 조합원의 권리가액보다는 많지만 시세에는 미치지 못합니다.- 따라서 현금청산은 추가 분담금이 예상 외로 많거나 분양받아도 실익이 없을 때를 제외하고는 선택하지 않는 것이 현명하지만, 회원님의 경우에는 다소 고려를 해보아야 되지 않을까 하고 생각을 해봅니다.- 가급적 미리 수익성을 따져 본 뒤 제3자에게 프리미엄을 받고 양도하는 것이 유리합니다.- 분양신청을 철회할 수 있는 기간은 판례에서 분양신청 기간이 만료됐다고 해도 관리처분계획 인가 전 분양계획을 체결하지 않았다면 철회가 가능하다고 합니다. 다시 말해서 분양계약을 체결하지 않은 상태이기 때문에 현금청산의 자격이 발생한다고 보아야 하기 때문입니다.- 아래 내용은 무상지분율과 추가 분담금을 계산하는 방법을 간략히 적어보았으니 참고 하시기 바랍니다.○ 무상지분율과 추가 분담금 계산- 재개발/재건축을 통해서 발생하는 개발이익은 적립되지 않고 사업의 실질적인 주체인 조합원에게 적당한 비율로서 배분되어야 하며, 이 배분의 방법이 재건축 사업의 무상지분율과 재개발 사업의 비례율로 표시되는 것이다.- 개발이익의 계산과 권리가액의 계산은 종전 조합원이 소유하고 있는 대지지분의 가치가 등가성이 성립하고 있다는 것을 전제로 하고 있다.- 토지의 등가성은 재건축 사업의 개발이익을 토지의 크기로 나누는 것을 가능하게 하는 전제가 된다.- 재건축 아파트 수익분석에서 가장 중요한 문제는 분양수익과 재건축 사업에 소요되는 비용을 추산하는 것이다.- 분양수익 : 사업부지 면적에 재건축 사업에 적용되는 용적률을 계산하여 소형주택의 의무비율을 적용한 건립세대를 산출하여 이를 주변 아파트 가격을 기준으로 분양가를 산출하여 분양수익을 계산할 수 있다.- 비용 : 도급공사를 비롯한 각종 비용을 추산하여 계산한다.① 방법 1- 개발이익 = 총분양수익 - 총 사업비- 단위면적당 개발이익 = 개발이익 / 총 사업부지 면적- 권리가액 = 단위 면적당 개발이익 × 대지 지분- 추가 분담금 = 분양가액 - 권리가액② 방법 2- 개발이익 = 총분양수익 - 총 사업비- 단위면적당 개발이익 = 개발이익 / 총 사업부지 면적- 무상 지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위 면적당 분양가격- 무상 평형 = 대지지분 × 무상 지분율- 권리가액 = 단위 면적당 개발이익 × 대지 지분- 추가 분담금 = 분양가액 - 권리가액 | ||||||
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