사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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상가주택 매매시 1층 상가를 어떻게 해야 하는지?

김재은

2012-04-19

2012-04-26

108062

상가주택 매매를 하려고 합니다.

그런데 원래 1층 상가가 나가기로 했는데 매매를 내놓으니 나가지 않겠다고 합니다.

매수하려는 분은 1층을 자기가 상가로 운영하고 나머지층을 임대놓고 사려는 분들인데..

매매대금도 다 맞춰놓고 상가만 정리되면 매매가 이뤄질 판인데 알박기를 하겠다는 것인지 나가지를 않겠다고 하네요..

상가의 남은 기간은 2년이 넘게 남아서 쉽지 않을 듯한데..

권리금을 아마도 받으려고 하는 것 같은데...

답변

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답변

이철호

2012-04-24

○ 질문에 대한 답변 내용

- 김재은 회원님은 아직 임대차계약기간이 2년 이상 남아 있는 임차인을 내보내려고 하는데 이것은 다소 문제가 있다고 저는 생각합니다.

- 임차인 임대차계약기간이 남아 있는 상태에서 특별히 귀책사유가 있으면 몰라도 귀책사유가 없다면 임차인은 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 때문에 임대인 마음대로 계약기간을 해지하고 내보낼 수는 없다고 봅니다.

- 임차인의 입장에서는 갑자기 계약해지를 당하게 되면 권리금을 받지 못하는 것은 몰론 이고 영업을 못해서 영업 손실과 영업을 위해 설치한 시설투자비를 회수할 수가 없기 때문에 당연히 임차인이 반발하는 것은 당연한 것입니다.

- 그래서 임대인의 특별한 사정에 의해 계약해지를 통해하기 위해서는 권리금을 돌려 줄 수는 없다고 치더라도 영업에 대한 어느 정도의 보상은 이루어져야 하지 않을까요?

- 임차인 자신에게 귀책사유가 없기 때문에 법의 보호를 받아 임대차계약기간까지 영업을 할 수 있는 것으로 저는 알고 있습니다.

- 제가 보기에는 회원님과 임차인과의 긴밀한 협의를 통해 이 문제를 해결하셔야 될 것으로 생각되어집니다. 아무쪼록 원만히 해결되시기를 빌겠습니다.

- 그리고 임대인의 입장에서 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는 사항들을 아래에 열거하였으니 참고 하시기 바랍니다.

○ 임차인의 계약갱신요구권

- 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)

① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

- ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 상가건물임대차보호법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 상가건물임대차보호법 시행 이전에 체결되었다가 상가건물임대차보호법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다.(대법 판례)