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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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권리신고를 하지 않은 선순위 임차인의 보증금에 대하여 | ||||||||
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2012-04-20 |  |
2012-04-27 |  |
100411 | ||
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근저당 은행에 가서 선순위 임차인의 보증금을 확인하려고 하면 은행은 개인정보 유출 문제 때문에 확인해주지를 않잖아요.
그런데, 권리신고를 하지 않은 선순위 임차인의 보증금에 대하여... 매각대금완납후..즉 낙찰자가 이해관계인이 된후 근저당 은행에 가서 .... 선순위 임차인의 보증금액을 보자고 하면 은행은 이때는 보여주나요? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 경매에서 입찰자가 건물의 선순위 임차인을 확인하기 위해 채권은행에 문의를 하면 채권은행은 개인정보 유출을 문제 삼아 확인해주지 않습니다. 이럴 때는 어쩔 수가 없습니다. 그러나 간혹 어떤 채권은행은 선순위 임차인 유무를 확인해주는 경우도 있곤 합니다.- 채권은행이 선순위 임차인을 확인해주지 않으면 어쩔 수 없이 권지아 회원님이 직접 건물 세입자를 만나 진정한 임차인인지와 임차보증금을 확인을 해야 할 것입니다.- 가장 정확한 방법이긴 하지만 임차인을 만나기가 쉽지 않지만, 때로는 우연찮게 진정한 임차인을 만나 임차보증금을 알 수도 있습니다.- 또 다른 방법은 임차인을 만날 수 없을 때는 경비나 관리사무실, 이웃 주민의 탐문을 통해 선순위 임차인의 유무와 임차보증금을 알아보는 수밖에 없습니다.○ 선순위 임차인이 있는 경우 금융기관 조치① 원칙- 금융기관은 대출 시점에 반드시 주민등록등본을 열람해 소유자 외 제3자가 거주하는 지 확인한다.- 만일 소유자외 제3자가 거주하면 대출을 안하거나 대출을 하더라도 선순위 임차인의 임차보증금만큼 공제하고 대출을 한다.- 소유자가 정상적인 대출을 원할 시 점유자에 대해 ‘무상거주확인서’ 내지 ‘불거주확인서’를 받은 후 대출을 하게 된다.- 이런 경우 임차인이 그 후 경매절차에서 최초의 무상거주확인서 작성을 부정하고 진정한 임차인이라고 주장하더라도 법의 보호를 받지 못한다.② 예외- 선순위 임차인이 있음에도 금융기관에서 전액 대출을 하였다면 반드시 무상거주확인서를 받아 놓은 걸로 예단하고 용감하게 입찰에 참여한다. 그러나 아주 드물게 틀릴 수도 있다는 점을 기억해야 한다.- 개인 대출이 아닌 기업 대출, 즉 기업 공동담보를 위한 경우는 무상거주확인서를 안 받는 경우가 있다. 받긴 받았는데 임차인이 아닌 엉뚱한(채무자 등) 사람한테 받아 효력이 없는 경우도 있다.- 무상임대차계약서나 불거주확인서와 관련해 주의할 점은 이들 서류가 채권은행 등에 제출되었다 하더라도 본인이 직접 확인할 때까지는 100% 신뢰해서는 안 된다.- 흔치는 않지만 채무자겸 소유자가 급박한 사정을 이유로 임차인 대신 무상임대차계약서나 불거주확인서에 서명을 하는 경우가 있다. 이런 경우는 임차인의 진정한 의사가 아니기 때문에 임차인의 대항력은 살아 있다.- 만일 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 전액 떠안아야 한다. | ||||||
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