사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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소액임대차보호법관련

양은숙

2012-04-23

2012-04-28

112483

1. 제가다니는 회사에서 안성에 직원사택을 임차운영중에 있습니다

보증금 500에 월세35만원

2. 채권채고액 국민은행에 2600만원 근저당권설정되어있습니다

3. 법원 경매등 발생시 당사 최우선 변제 가능한지 알고싶습니다

고수님들 답변부탁드립니다

그리고 법인은 확정일자 왜 보호못받는지도 알고싶습니다

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이철호

2012-04-23

○ 질문에 대한 답변 내용

- 양은숙 회원님의 질문내용을 검토해본 결과 직원사택이 경매로 넘어갔을 시 당사(법인)는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수가 없습니다.

- 또한 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하기 때문에 대항력과 우선변제권, 최우선변제권의 대상이 될 수 없고 확정일자를 받을 수가 없습니다.

- 그러나 직원 사택이 일정범위의 국민주택기금을 재원으로 하였다면 예외적으로 인정될 수 있으니, 아래의 내용을 살펴보시기 바랍니다.

○ 주택임대차보호법 적용범위

1. 주거용 건물

① 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차

- 주택 이외의 건물(사무용, 공장용, 창고용, 점포용 등)에 대해서는 적용되지 않는다.

- 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 결정하며, 임대차계약체결시를 기준으로 한다.(판례)

② 주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우

- 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에는 적용된다.

- 다만 비주거용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다.(판례)

③ 주택의 대지도 적용대상

- ‘주거용 건물’의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지,

- 같은 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지라고 해석되지 않는다.(판례)

- 즉, 주택의 대지도 적용된다.

2. 법인의 적용

① 원칙 : 법인에의 적용 부정

- 주택임대차보호법은 자연인(외국인 포함)인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이고,

- 법인(法人)은 애당초 대항요건인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없다 할 것이므로 주택임대차보호법은 법인에 적용되지 않는다.

② 예외 : 일정범위의 법인에의 적용

- 일정범위의 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 경우에는 예외적으로 적용된다.(제3조 제2항)

※ 제3조 제2항 신설이유(2007년 11월 4일 시행)

- 현재 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에는 법인에 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이다.