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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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최우선변제 우선변제 차이점이 궁금합니다. | ||||||||
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2012-04-25 |  |
2012-04-30 |  |
95481 | ||
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얼마까진인가.. 금액은 잘 모르겠어요..
보증금중 최우선변제가 된다는 말을 들었습니다.
최우선변제가 뭐가 어떻게 되는건지..
그리고 우선변제는 또 뭔가요? 최우선변제랑 같은 말인지..? |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 우선변제권이란 경매 또는 공매로 인해 임대차관계가 소멸될 경우 임차보증금을 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.- 대항력 있는 임차인은 존속기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 전액 보호 받을 수 있는 두 가지 권리를 가지고 있습니다.- 반면 우선변제권은 존속기간의 이익을 포기하는 대신 경매나 공매 시 배당요구를 신청하여 보증금의 반환을 주장하는 권리입니다.- 최우선변제권이란 임차건물의 경매나 공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자 보다 우선하여 매각가격의 일정부분 범위 내에서 배당을 받을 수 있는 권리입니다.- 우선변제를 받기 위해서 대항력과 확정일자가 필요하지만, 최우선변제는 확정일자는 필요 없고 대항력만 있으면 됩니다.- 기타 자세한 내용은 아래에 열거하였으니 참고하시기 바랍니다.○ 주택임대차보호법1, 말소기준등기- 매각 시 등기부에 있는 등기들의 말소와 인수의 기준이 되는 등기를 말한다.- 말소기준등기 이후에 설정된 등기부상의 모든 등기는 종류를 불문하고 소멸된다.- 말소기준기등기 의미 : 등기의 소멸기준, 임차인 보증금 인수 기준, 인도명령 기준- 말소기준등기 : 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 중에서 설정일자가 가장 빠른 등기- 전세권은 제한적(전세권이 건물전체에 설정된 상태에서 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우) 말소기준등기 이다.2. 대항력- 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 보호 받을 수 있는 권리이다.- 즉 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당할 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.- 대항력 요건 : 주택의 인도 + 주민등록- 대항력 발생시기 : 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.3. 확정일자- 의미 : 통상 임대차계약을 체결한 그 날짜의 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약의 여백에 기부번호를 부여하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말한다.4. 우선변제권- 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.- 요건 : 대항력 요건을 갖출 것, 확정일자를 받을 것, 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되었을 것, 배당요구를 할 것- 발생시점 : 대항력 요건의 기준시점과 확정일자 일 중 늦은 날5. 최우선변제권- 보증금 중 일정액에 대해서는 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위담보권자보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받을 수 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 있어야 한다.- 임차주택의 경매나 공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자 보다 우선하여 매각가격의 2분의 1 범위 내에서 배당 받을 수 있는 권리이다.- 요건 : 보증금이 소액일 것, 경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것, 배당요구를 할 것- 소액임차인 기준시점 : 최선순위 담보물권 설정일6. 소액임차인 최우선변제액(담보권설정일 : 2010. 7. 26 이후)① 소액 임차보증금 범위- 서울특별시 : 7,500만원- 과밀억제권역 : 6,500만원- 광역시, 안산, 용인, 김포 등 : 5,500만원- 기타지역 : 4,000만원② 최우선변제액- 서울특별시 : 2,500만원- 과밀억제권역 : 2,200만원- 광역시, 안산, 용인, 김포 등 : 1,900만원- 기타지역 : 1,400만원○ 상가건물임대차보호법1. 상가건물임대차보호법의 적용범위① 상가건물의 임대차에 적용- 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 즉, 상가건물은 현행 소득세법ㆍ부가가치세법ㆍ법인세법에서의 사업자등록대상이 되는 건물을 말한다.- 상가건물만 본법의 적용대상이므로 상가건물의 임차인이라도 종교ㆍ자선단체 및 친목모임 사무실 등은 적용대상이 되지 않는다.- 사업자등록의 대상은 자연인(외국인 포함)은 물론 법인도 포함하고 있다.② 다만, 대통령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차는 적용 안함③ 환산보증금=보증금+[차임(월세)×100/1]※ 대통령령이 정하는 보증금액(상가건물임대차보호법 시행령 제2조)- 서울특별시 : 3억원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2억 5천만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원- 그 밖의 지역 : 1억 5천만원2. 대항력- 상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.- 요건 : 건물의 인도 +사업자등록2. 보증금의 우선변제권(대항력+확정일자)- 대항요건(건물인도와 사업자등록신청)과 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가건물임대차보호법 제5조 제2항)- 상가임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.(상가건물임대차보호법 제5조 제3항)3. 소액보증금의 보호 : 최우선변제권(대항요건+보증금 규모)- 상가임차인이 건물에 대한 경매신청등기 전에 확정일자의 유무와 관계없이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 국세나 다른 담보물권에 우선해서 일정금액을 최우선변제 받는다.(상가건물임대차보호법 제14조 제1항)- 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제2항)- 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항)4. 최우선변제대상 소액보증금 규모① 우선변제를 받을 임차인의 범위(상가건물임대차보호법 시행령 제6조)- 서울특별시 : 5천만원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원- 그 밖의 지역 : 2천500만원② 우선변제를 받을 보증금의 범위(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제1항)- 서울특별시 : 1천500만원- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원- 그 밖의 지역 : 750만원 | ||||||
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