사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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경매신청가능한가요

양은숙

2011-09-21

2011-09-30

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근생건물 1층에 살고있는 세입자입니다.선순위로는 2층의 전세권자만 있어요 . 이건물이 경락되면 경락인에게 대항할수 있는지요 저는 주민등록신고와 확정일자는 구비했어요

답변

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답변

강희혁

2011-09-23

질문자의 문의 제목이 "경매신청이 가능한하요?"이군요

부동산 경매란 채권자가 금전적 채권을 변제받기 위하여 채권자의 신청에 의해 민사집행법원의 규정에 따라 법원이 강제적으로 매각하는 제도입니다.

부동산 경매는 강제경매와 임의경매가 있는데, 강제경매는 채권자 가지고 있는 집행력있는 집행권원, 즉 확정판결 등 채무명의를 근거로 법원에 채무자의 소유재산에 대하여 압류를 통해 부동산 매각을 의뢰하는 것이고, 임의 경매는 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 담보권자가 우선변제를 받기 위하여 담보권을 실행하는 경매를 말합니다.

질문자의 경우는 근생건물에 살고 있는 임차인일 뿐이고 채무자(임대인)에 대하여 집행력있는 집행권원 (채무명의)를 가지고 있는 것도 아니고, 채무자(임대인)에 대하여 담보물건을 가지고 있는 것이 아니기 때문에 원칙적으로 경매신청이 불가합니다.

다만, 임대차기간이 경료되어 임차보증금 반환을 요구했을 시 임대인(채무자)가 임차보증금을 반화하지 않을 경우에는 채무자(임대인) 자산에 가압류 후 임차보증금반환청구소송을 경유하여 채무명의(확정판결)을 받은 후 강제경매신청은 할 수 있습니다.

두번째 질문 " 이 건물이 경락되면 경락인에게 대항할 수 있는지요?"에 대하여는 질문자가 채무자(임대인)과 임대차계약을 체결하고 정당하게 임차 물건을 명도 받아 주민등록신고및 확정일자를 구비하였므로 대항력있는 임차인으로 되어 질문자가 가지고 있는 임차권을 경락인에게 대항할 수 있습니다.

고승현

2011-09-23

건물등기부상에 님의 주민등록전입일보다 앞서는 근저당권,압류,가압류등이 없다면 경락인에게 대항할 수 있습니다.

이혜영

2011-09-21

전세권자는 전세금을 지금하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 용익물권과 담보물권의 성격을 겸비한 특수물권임

질문내용에 대해 판례는 건물의 일부인 2층만을 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 효력이 미치므로 , 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 전에 설정되었다가 경매로 인하여 소멸되는 경우 (민사집행법 제88조, 제91조 4항에 의하여 전세권의 경우에 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 인하여 소멸함)에는 전세권의 목적이 되어있지않는 주택부분을 (1층)임차한 임차권이 경락으로 인하여 소멸하지 않는 것으로 하더라도 전세권자의 권리를 해하는 것은 아니라고 합니다(대판1997.8.22. 96다 53268)

그러므로 문의의 경우 건물의 일부에 선순위 전세권이 있다 하여도 질의인은 경락인에게 임차권의 내용을 주장할 수 있습니다.