사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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임대차 계약해지 시 6개월전에 통보해야 한다는 계약해지 시한에 관한 문의

김경수

2011-09-21

2011-09-30

2205

저는 아파트를 월세를 주고 있는 임대인입니다.
저는 2006년1월1에 현 세입자와 임대기간 1년 임대차 계약을 맺은 바 있습니다.
그 이후에는 특별히 재계약을 하지 않고 지금까지 죽 동일한 세입자에게 월세를 주고 있었는데요.
더 이상 계약연장을 하지않고 계약해지를 하려고 합니다.
2006년1월1일 기점으로 하여 묵시적 갱신을 적용하여 2년씩 연장해 보니 2011년12월31일이 계약 만료가 되더군요.
근데 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보하려면 6개월 이전에 통보해야 되는 걸로 알고 있습니다.
근데, 제가 지금 세입자에게 내용증명으로 2011년12월31일까지 집을 비워달라는 내용으로 계약해지를 요구할 수 있는지 궁금합니다. 현재 시점(2011.8.12)에서 2011년12월31일까지는 6개월 이상의 기간이 안되거든요.

근데, 한가지 중요한 사실은 세입자가 과거에 2007년에 월세 5개월분을 연체를 한 적이 있었는데, 그 상태로 3년 넘게 안갚았던 사실이 있습니다.
밀린 5개월분 월세도 몇 달 전에야 겨우 받은 상태입니다.
(이것이 제가 세입자와 계약해지를 하려는 주 원인입니다)

계약서에는 2개월분 이상의 월세를 연체시엔 임대인이 계약해지를 바로 할 수 있는 걸로 되어 있습니다.
지금은 비록 밀린 월세를 다 갚긴 했으나 과거에 계약서 상의 내용을 위반한 전력이 있으므로, 이를 근거로 하여 6개월 이상의 시한을 주지 않은 채로 계약해지를 할 수 있는지 궁금합니다.

물론, 원만하게 대화로 문제를 해결하려면 좋겠으나 월세도 5개월 이상 연체하면서 3년 넘게 갚지 않은 것도 화나는데, 그러면서도 세입자는 전혀 미안하다거나 고맙다는 기색도 없고 아주 뻔뻔하게 나오는지라 가급적 빨리 내보내고 싶습니다.

이런 경우에 6개월 이상의 기간을 주지 않은채 세입자에게 바로 내용증명으로 계약해지를 할 수 있는지 궁금합니다.
아니면 현 시점에서 6개월 이상의 기간을 두어 대략 2012년 2월31일정도까지 집을 비워달라고 해야 되는지 궁금합니다

답변

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답변

이행기

2011-09-22

반갑습니다.

묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)의 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 따라서 2006년 1월1일이면 1년씩 계속 갱신하여 2011년 12월31일이 만기입니다.

묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 되고 임대차 기간도 2년으로 계약된 것으로 볼수 있습니다. (최초 임대차 계약이 1년이며 임차인은 2년을 주장 할 수 있다는 의미이지 계약 내용이 2년으로 변경되는것은 아니며 2년이라는것은 아님. 즉 임차인에게 대항력을 주는것임.-주택임대차보호법제4조)

계약갱신을 위해서는 임대인은 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차 갱신 또는 갱신거절 통지를 하시면 됩니다. 다만 본 사안은 1개월전이니 갱신거절 통지를 하면 될것으로 사료됨.6개월전에 하여야 하는것은 아님.

임차인의 경우는 통상은 1개월전까지, 묵시적 갱신의 경우는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

그러므로 임대인은 현 시점에서 계약갱신 의사가 없음을 통지하시면 됩니다.

차임이 연체된 경우 계약해지가 가능하나 밀린 월세를 받았음로 이를 문제 삼기는 곤란함.

감사합니다.

남성우

2011-09-21

안녕하세요?

묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)의 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주됩니다.

묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 되고 임대차 기간도 2년으로 계약된 것으로 해석되므로 2011년 12월 31일을 임대차 만료 기한으로 볼 수 있습니다. (최초 임대차 계약이 1년이나 임차인은 2년을 주장 할 수 있으므로-주택임대차보호법제4조)

계약갱신을 위해서는 임대인은 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차 갱신 또는 갱신거절 통지를 하시면 됩니다.

임차인의 경우는 통상은 1개월 전까지, 묵시적 갱신의 경우는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

그러므로 임대인은 현 시점에서 계약갱신 의사가 없음을 통지하시면 됩니다.

참고로 2기 이상 차임이 연체된 경우 계약해지가 가능하나 밀린 월세를 받았으므로 이를 문제 삼기는 어렵겠습니다.

가능하면 임차인의 어려움도 고려하시어 충분한 시간을 두고 계약갱신 거절통지를 하시어 상호 원만하게 정리되시길 바랍니다.

이혜영

2011-09-21

저런 세입자들 정말 문제네요..

근데 대단합니다 연체를 그 오랜기간 동안.. 고생이 많으셨겠어요 ~