사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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토지계약서 작성요령

전진희

2011-09-21

2011-09-30

2048

안녕하세요
많은 도움을 받고 있습니다
토지계약서는 어떤 내용이 특약사항이나 또 꼭 들어가야하는 내용이 무엇이 있는지
알고 싶어요 처음하는 모든일은 왠지 어설픈게 많네요
도움 좀 주세요

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

장용석

2011-09-25

많은 분들이 답변을 해주셨네요. 추가적으로 간단하게 말씀드리면 매수자가 꼭 써야할것들 기재하시면 됩니다.

토지위에 지장물이 있을때 지장물 포함이라든지,설정등이 되 있을때 설정 말소라든지, 등등

송동섭

2011-09-24

제가 처음 토지 계약서를 작성하던 때가 생각나네요..뭔가 적을 것은 많은것 같은데 쓸 말이 생각이 안났던..ㅎㅎ

토지 거래를 중계하시는 경우에는 현재의 토지가 정확하게 택지화 되어 있는 곳에는 그런 문제가 없겠으나 그렇지

못한 일반 자연녹지나 기존의 토지 현황대로 사용되어 오다 거래되는 경우에는 경계가 불분명하고 면적도 상이한

경우가 발생합니다. 그러나 토지 계약시 실측을 하고 나서 계약을 하는 경우가 드물다 보니 계약서에 대장 중심의

내용(사실 관계는 대장이 우선)을 기재하시면서 차 후 실측의 가능성을 생각하시어 실측면적이 다를 경우의 금액적인

조절 부분도 명기하여야 합니다. 그리고 매도인 토지를 방치해두거나 나대지 상태로 두었다가 계약을 하게 되는경우

토지에 누군가가 임의로 농작물을 경작중인 곳이 많다보니 그 문제에 대하여 미리 사전에 조율이 되어야 합니다.

실상 거래에서는 매도인은 내땅에 농사지으라고 한적이 없기 때문에 문제 안된다 생각하고 매수인은 매도인이 정리

해 주는 것이 당연하다는 입장으로 별 것 아닌 것처럼 간과 하였다가 나중 경작자를 찾고나서 금액적인 보상 부분

혹은 거래되어 당 해 토지가 다른 용도의 사용을 위하여 정리될 것임을 알리지 않고 진행한 경우 중개업자가 중간에서

뒤집어 쓰거나 대신 경작자에게 비용을 지불해 주는 경우를 많이 보았습니다.

상가의 경우도 마찬가지 이겠으나 "현 시설 상태로의 계약" 이라는 말을 계약시 많이 사용하시는데 이것은 위험한

특약으로서 중개업자가 훗 날 발생할 분쟁을 다 뒤집어 쓰는 결과를 초래할 수 있습니다. 그렇기에 현시설이 어떠한

것인지 명기해 주어야 하며 계약서 작성시 중개대상물 설명서를 작성하여 나눠주거나,읽어주고 치울것이 아니고

매도인과 매수인이 서로 내용에 수긍하고 동의 하는지를 재차 확인하며 진행하여야 할 것입니다.

또한 당해 토지를 투자가치로 그냥 보유하려는 것인지 혹은 창고용도나 기타의 건축행위등 실사용을 위한 것인지에

따라 미리 해당 관공서에 문의하여 사용용도 대로 가능한 것인지 확인하여야 합니다. 도시계획과,건축과,농산과등..

자연녹지에 공장을 지으려는 경우 창고가 아닌 공장이라면 2종근생으로 장등록이 가능한지도 보아야 하며

변두리 외곽의 자연녹지나 취락지구의 경우 오폐수관로가 설치된 곳이라면 인입비용이 얼마나 드는지도 알아보아야

할 것입니다. 한 예로 생산녹지에서 자연녹지로 용도지역이 변경되어 도로도 물고 있어서 건축과에 확인 후 건축가능

여부를 확인 후 중개를 하며 주택이 건축가능하다 하며 계약을 성사 시켰는데 건축이 안되는 경우가 있습니다.

이것은 생산녹지에서 자연녹지로 용도지역은 변경되었으나 변경된 지역에 해당하는 정부나 지자체의 대체농지 매입이

이루어 지지 않은 경우 농산과에서 별도로 건축행위를 제한 하는 경우가 되겠습니다.

다른 기타의 내용들은 아랫분들의 글을 참고하시고 저는 몇가지 요주의 할 점을 소개하였습니다.

항상 나를 의뢰인으로 지켜주는 것은 계약서 밖에 없다는 것을 명심하시고 구두로 하고 끝낼 말도 다 기재하셔서

차 후 분쟁시 서로 들은바 없다, 모른다 하면서 떠넘기는 책임으로 부터 당당히 스스로를 지키실수 있길 바랍니다.

최성환

2011-09-23

*현 시설상태의 매매계약이라는 것을 분명하게 하시고,

*등기부상 면적이 실측면적과 다를때에는 면적의 불일치가 되어 분쟁이 발생할 경우도 있으므로

실측면적도 가능하면 기재하십시요.

*부동산 현황의 ㅠ상황에 대해서도 기재함으로서 분쟁을 미연에 방지해 두는것도 좋습니다.

*대금액수는 일괄하여 결정하는 경우와 m2당 일금 얼마로 결정하는 경우가 있습니다.공부면적에 따를것인지 실측 면적을 따를것인지 대금 결정의 기준이 될 면적을 명기하도록 합니다.

*토지소유자와 함께 본토지 물건을 답사했다는 내용을 적시하여 훗날 분쟁에 대비하시면 좋습니다.

*임야의 경우 분묘기지권 이전문제를 꼭 기재하시기 바랍니다.

*법정지상권 확인문제등등 토지는 의외로 꼼꼼히 살펴볼 내용이 많습니다.

박정용

2011-09-22

질문자의 현 입장(부동산 중개, 토지구입 고객 등)을 이야기 해 주셔야 적절한 답변을 드릴 것 같습니다.

그래서 몇가지만 기재하면...

1. 우리나라는 전국적으로 공부면적과 지적도에 의한 측량면적이 맞지 않는 지적불보합지가 무척 많습니다.

그래서 매매 이후 실측면적의 증감에 따라 정산을 한다거나 매수인, 매도인은 일체 이의를 제기하지 않는다. 등을 기재 할 수 있겠죠

2. 매매대금에는 부동산 위에 존재하는 수목등 일체를 포함 또는 제외한다.

3. 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 못받을 시 무효로하며 매도금액을 즉시 반환한다. 라고 기재 할 수가 있겠습니다.

4. 지적도에 도로가 없지만 현황은 도로가 있을 경우 등

다시한번 말씀 드리지만 질문자의 현 상황에 따라서 기재사항은 많이 다를 수 있습니다.

그럼 좋은 결과 있기를 기대합니다.

박이슬

2011-09-21

꼼꼼하게 준비해야 할것 같네요~

이유성

2011-09-21

계약은 상대방의 선택, 시기, 방식, 내용에 있어서 자유롭게 체결할 수 있는 것이 우리 민법의 대원칙입니다. 토지(매매)계약서의 작성도 이의 예외는 아니며 단지 토지가 가지는 특성상 공법 및 사법에 의한 행위제한이 따를 수 있고 계약의 체결시 위 계약자유의 원칙을 제한하는 요소로 작용하는 것입니다 .

계약 목적인 토지는 토지에 대한 사실관계 (예 소재, 지번, 지목, 면적)를 확인하기 위하여 토지대장을 발급하여 보고 권리관계 (예 소유권, 근저당 등 소유권 이외의 권리제한사항)를 확인하기 위하여 등기부등본을 각각 해당 구청 및 대법원 인터넷등기소를 통하여 열람`발급받아 보는 것입니다. 그리고 양자가 불일치할 시는 사실관계는 토지대장이 권리관계는 등기부등본의 내용을 우선시 합니다.

그러므로 질의의 경우 토지(매매)계약시 기본적으로 해당 구청 도시계획과 또는 건축과를 방문하여 토지에 대한 이용계획과 건축가능 여부를 확인하여야 하고 , 계약서 특약에 가압류나 가등기, 근저당권 등 권리제한사항이 있다면 이를 매수인이 인수할 것인가 아니면 언제까지 소멸시키기로 하였는가를 기재하여 사후의 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.