사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

게시판 글보기

아파트 분양권 전매시 양도차익이 없어도 양도소득세 신고여부

원유식

2011-09-22

2011-10-31

4022

저는 아파트분양권을 매도하였습니다.
여기는 부산이고 미분양아파트도 많다보니, 프리미엄없이 중도금이자는 이자대로 물고, 지급한 계약금만 받기로 하고 중도금인 은행융자는 매수자가 인수하기로 하고 양도를 했습니다.

질문1. 양도소득세를 신고를 하여야 한다고 하는데, 양도차익이 없어도 신고를 하여야 하는지요?. 이자도 필요경비로 인정이 되는지요?. 계약금만 받고 양도를 했는데, 세무서에서 인정하지 않을 수도 있는지요?

질문2. 양도소득세신고를 하여야 한다면 세무서에 제출서류는 어떻게 되는지요?.

질문3. 분양권을 매수한 자가 매도자의 특수관계일때(결혼예정자) 주의해야 할 점은 어떤게 있을지요?.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

홍석원

2011-09-23

질문1. 양도소득세를 신고를 하여야 한다고 하는데, 양도차익이 없어도 신고를 하여야 하는지요?.

=> 양도소득신고는 예정신고와 확정신고가 있습니다. 예정신고는 양도일이 속한달 말일부터 2개월. 확정신고는 다음연도 5.1~5.31, 예정신고를 하면, 대통령령으로 정하는 경우(예정신고 2회 이상 등) 외에는 확정신고를 하지 않을 수 있습니다. 예정신고는 양도차익 유무에 관계 없으며 의무사항입니다.

이자도 필요경비로 인정이 되는지요?.

=> 필요경비 중 양도비등으로서 인정되는 경우가 몇가지 있습니다만, 금융이자는 포함되어 있지 않습니다. (법인은 사업소득에 대한 필요경비에 금융이자 인정)

계약금만 받고 양도를 했는데, 세무서에서 인정하지 않을 수도 있는지요?

=> 아래 질문2의 서류 요건을 갖추면 인정안할 이유가 없을 듯 합니다.

질문2. 양도소득세신고를 하여야 한다면 세무서에 제출서류는 어떻게 되는지요?.

=> 예정신고시 필요서류 (당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 , 양도비 등의 명세서 외)

질문3. 분양권을 매수한 자가 매도자의 특수관계일때(결혼예정자) 주의해야 할 점은 어떤게 있을지요?.

=> 특수관계자의 범위 : 1. 당해 거주자의 친족,2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족,

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를

같이하는 친족 등.

따라서, 결혼예정자는 특수관계에 있는 자라고 볼 수 없을 것입니다.

특수관계에 있는자와의 거래에서 주의할 사항 : 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

"조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.

다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격

으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감

소시킨 것으로 인정되는 때

그러므로 질문의 내용상 위에 해당하지 않으므로 문제될 부분은 없어보입니다.

질문하신 case는 양도세 관련하여 간단한 경우이므로, 관할 세무서에서 약간의 도움만 받으시면 문제없이 해결하시리라 보입니다.

국봉근

2011-09-23

1-1. 양도소득세 신고의무가 없는 경우는 1세대 1주택 3년 이상 보유하고 매매금액이 9억 이하인 경우입니다. 이 경우를 제외하고는 이익이 있으나 없으나 신고의무 있습니다. 한편, 분양권과 기타 권리 등의 2건 이상 양도시 년초부터 년말까지 양도소득세는 합산되어 양도소득세를 계상하게 됩니다. 한편, 양도차익이 음수라고 국가에서 세금을 돌려주는 일이 없습니다. 따라서, 정확하게 신고하셔서 불측의 피해가 없기를 기원합니다.

1-2. 이자의 필요경비 산정의 경우 법인과 개인 간에 달리 적용받습니다. 법인 명의로 부동산을 취득함으로 발생되는 금융비용은 경비로 인정이 되지만, 개인의 경우 경비인정이 안 됩니다. 즉, 개인의 경우 이자는 소모성 비용이 되는 것입니다.

1-3. 계약금을 받고 양도했다는 의미는 중도금은 대출승계한 상태에서 명의변경했다고 보면 됩니다. 승계일 이후는 양수인이 이자부담을 갖게 됩니다.

2. 양수시 분양권 매매계약서와 분양계약서, 양도시 분양권 매매계약서, 기타 필요경비증빙서류입니다.

3. 혼인신고 전이라면 객관적 3자 간 거래로 보고, 혼인신고 후의 거래라면 증여로 추정합니다. 혼인신고 후일 경우 여기서 배우자 간에는 답변일 현재 6억까지는 증여공제를 받을 수 있습니다. 배우자 간 분양권 양도 양수시 분양권상태에서 계약금이 6억이 넘지 않는다면 증여세의 우려는 없을 것 같습니다.

장민석

2011-09-23

양도 차익이 없으시더래도 해당주거지 관할 세무서에 가셔서 신고는 하셔야 합니다. 즉, 소위 형식상의 신고가 되십니다. 거기서 계신 아저씨에게 물어보시면 모두 다 친절히 알려주십니다. 세무서에 제출하게 되실 서류는 사실때 부동산 매수 계약서와 파실 때 부동산 매도 계약서 그리고 신분증만 있으면 됩니다. 제가 얼마전에 마이너스 천만원으로 세무서에 가서 신고한 적이 있습니다. 어차피 마이너스이기 떄문에, 부동산 복비 영수증을 가져가시면 그것이 마이너스 요인으로 작용되어 더 마이너스로 신고가 되십니다^^;; 결혼예정자라면 문제는 없을 듯하며, 결혼 하셔서 구청에 혼인신고 하셨다면 한가구가 되므로 문제가 될 것 같습니다.

양도 차손입니다.