사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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상가 매매시 부가가치세의 결정방법은?

이유성

2011-09-22

2011-10-31

3367

부가가치세를 언급해야 하는데, 가령 매매가가 3억원이라 할때 부가세를 언급하지 않으면 3억원이라는 금액에 부가세가 포함된 것으로 세무당국은 이해할테이고 그렇지 않으면 부가세 별도라고 이해하는 것으로 판단됩니다.
이럴 경우 건물분과 대지부분을 구분하지 않고 총금액을 명기했다면 매수자가 부가가치세를 납부해야하는데 그 부가가치세의 결정은 세무당국이 결정하는 것인지, 아니면 분양당시 혹은 최초 매매계약서를 근거로 건물분과 대지부분의 비율에 따라 계산하여 납부해야 하는지요?
부가세결정과정에 관한 의견을 알고 싶어 문의드립니다.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

김용욱

2011-09-25

일단간단하게 설명드립니다. 부가가치세는 상가매매시 건물분가액에 내는 세금을 말합니다. 그러므로 분양을 받을시에는 부가세가 다 포함되어있는 금액을 수분양자에게 설명을 드립니다. 그러면 부가세납부는 매도자(분양자)가 하는것이지요 결국 매수인돈으로 다 부가세 납부를 하는 것입니다. 그러면 통상적으로 매매가에부가세 표기가 없고 토탈로 매매금액만 있다 가정하면, 이부분은 건물분 부가세가 포함되어있다 보시면됩니다. 그리고 매수자나 수분양자는 부가세 납부를 고민할필요는 없습니다. 추후 환급이 가능하오니, 매매금액에 부가세가 포함되어있는지 아니면 없는지만 확인하십시요.. 이부분은 사실 현실적으로 매도인이 가장위험한 부분입니다. 부가세를 생각하지않가 매매가를 책정하며 아주 낭패를 보는 분들이 많기 때문에 매수자 입장에서는 위험부담이 그리 크지않습니다. 감사합니다.

임태선

2011-09-23

안녕하세요.

아래 두분께서 잘 설명해 주셔서 추가적인 것 몇가지만 정리해서 말씀 드립니다.

먼저, 상가건물을 매입하시거나 분양받으실 때 내셔야 하는 세금으로 지방 취등록세와 부가가치세가 있습니다. 취득세는 농어촌특별세 포함하여 2.2%, 등록세는 지방교육세 포함하여 2.4% 정도입니다. 비율은 다시한번 확인해 보시고요. 부가가치세는 아시는 것과 동일하고, 아래 김상대님께서 언급하신 대로 실무상 관행이 있습니다. 따라서 상가건물 매매/분양시에는 부가가치세 과세대상여부와 매매가액에 부가가치세 별도 포함여부를 반드시 확인해야 하며, 별도 기재가 없는 경우에는 부가가치세가 포함된 금액을 말하며 님께서 언급하신 대로 정부당국도 판단합니다. 토지라는 것이 태생적으로 또 학문적으로도 자연의 산물로 보기 때문에 가공에 의한 부가가치를 인정하지 않는 것인 일반적 견해입니다. 따라서 상가분양시에는 분양가 중에 건물분에 대해서만 10%의 부가가치세를 계산하게 되고, 상가건물 매매시에는 일정한 공식에 따라 배분한 건물가액의 10%를 부가가치세로 산정하게 됩니다.

그 산정공식에 대하여는 아래 김상대 님께서 알려주신 공식도 가능하지만 배분비율이 반드시 그러한 공식에 의해서만 계산되는 것은 아닙니다. 정확한 산정공식은 제 지식이 짧아 세무전문가에게 의뢰하시던가 아니면 다른 분께서 답변을 주시지 않을까 합니다.

그리고 부가가치세는 임대사업자등록 등 일정요건의 경우에는 환급받을 수 있으며, 부가가치세를 환급 받은 경우에는 당해 사업을 10년 이상 영위하여야 환급 받은 부가가치세의 추징이 발생하지 않습니다.

결론적으로 내가 상가건물을 타인에게 매매하는경우 당해 매매금액 중 건물가액에 상당하는 금액의 10% 만큼을 부가가치세로 거래징수 하여야 합니다. 이때 부가가치세의 거래징수를 피하기 위하여 사업의 양수도를 하시면 됩니다.

이상 간단히 설명드려 봅니다.

김상대

2011-09-23

1.상가 매입시 토지부분은 부가가치세를 내지않습니다. 중요한것은 매입계약일로 부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자 등록을 해야 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

2.실무상으로는 부가가치세를 납부하고,돌려받든것이 번거롭기 때문에 사업포괄 양수도로 처리합니다.

3. 위 사례에서 매매가에 부가가치세에 대한 언급이 없으면 아시다시피 매매가에 포함된것으로 보는것이 일반적임.

4.건물/대지 비율에 따라 계산방법은 아래와 같습니다.

상가건물가격=매입가격*(건물기준시가/토지공시지가+건물기준시가)

조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

김영신

2011-09-23

건물분과 토지분이 구분되어 있다면 부가가치세는 토지분은 내지 않고 건물분에만 부과 한다고 알고 있습니다..그리고 일단 신고를 해야 하구요. 더자세한 사항은 세무서에 전화 하여 주소하고 번지수 알려주면 자세히 알려준다네요..

(요즘엔 서비스가 좋다네요 ^^*)