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임대주택의 양도세 과세

홍석원

2011-09-26

2011-10-08

1731

현행 소득세법 시행령에서 다주택자 중과 제외 규정 관련한 질문입니다.

수도권에서 임대기간 5년 조건을 모두 만족하는 임대주택 3채를 동시에 매도한 경우, 매도 순서를 선택하여 양도세를 납부한다고 되어있습니다. 임대주택1 , 임대주택2, 임대주택3 의 순서로 매도를 하였다고 선택한 경우 양도세는 어떻게

계산되나요?

조문 해석을 해보니 두가지 경우가 가능할 듯합니다.

해석1) 매도자의 선택에 따라 각 임대주택의 요건이 변동된다고 볼 때,

임대주택1 : 중과제외 규정을 만족하므로 중과 배제 => 표준세율 과세

임대주택2 : 임대주택2채만을 보유한 것으로 보아 2주택자로 중과세(2012년 까지 일반과세)

임대주택3 : 1세대1주택으로 보아 과세(비과세 요건 만족시 비과세)

해석2) 매도자의 선택에도 각 임대주택의 요건(5년이상 임대, 수도권 3채이상)이 불변한다고 볼 때,

각 임대주택 모두 표준세율로 과세

어떤 해석이 맞는지 의견 부탁드립니다.

소득세법시행령이 개정되어 수도권에서도 임대주택 수의 요건을 1채로 바꾸게 되면 해석하는데 문제가 없겠지만,

현행법규정을 어떻게 해석하는지 궁금하군요...

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

신현주

2011-09-27

홍석원님의 질의에 다소의 도움이 되었으면하는 마음으로 몇자 적읍니다.

우선 임대주택 임대기간5년과 3채등록으로 요건을 만족했다고 하셨는데 님의 거주지가 경기도 라면 중과세 배제요건이 7년임대와 5호이상의 요건을 갖춰야 합니다.(2010년9월부터는 3호 이상으로 바뀌었음) 그러나 님이 제시한 내용에는 임대시점이 없어 잘 알수는 없으나 개정 시행령이 2011년4월1일 부터 이므로 님이 임대사업 시작시점은 개정된 내용에 적용 받지 못하고 그 이전의 7년임대, 5호이상의 규정에 적용을 받을 수 있읍니다.

그러므로 지금 현재 처분 한다면 다주택자 중과 대상에서 배제 되지 못할 것 입니다.(다만 2012년 12월31일까지 중과세 제도를 유예 하기 때문에 중과세 납부를 하지는 않지만 그렇다고 일반과세자는 아니기 때문에 장기보유공제또한 받을 수 없을 것입니다.

취득하여 사업자 등록 한 시점을 확인하시어 전문가와 상의한 후 처분 하셔야 불이익이 없을 것으로 판단 됩니다.

첨언하여 말씀 드리자면 중과제외 규정에 해당 되었을때 처분시에는, 양도소득세를 계산하여 차익이 적은 것부터 처분하시고 마지막 하나 남은 임대주택은 1세대 1주택 비과세 요건에 충족할때 비과세 되지만, 만약 위의 임대주택 외에 본인이 거주하고 있는 주택이 있다면 위의 마지막 임대주택을 비과세 대상이 안된다는것을 유의 하셔야 할 것입니다.

질의 내용을 정확히 파악하지 못하여 충실한 답변이 못 되었을 수 있으니 전문세무사에게 상담하시어 처분하시는 것이 옳을 것입니다.

정리 하자면 2011년4월1일자 시행령은 소급적용이 아니기 때문에 그 시점 에 등록한 사업자부터 적용되고 이전 임대사업자는 개정전 규정을 적용받게 됩니다.(다만,예를들어 2011년3월1일 사업등록자는 7년후인 2018년3월1일이 아니라, 2011년4월1일부터 5년 시점인 2016년4월1일 부터 혜택을 보게 됩니다.)

작은 도움이라도 되기 바랍니다.