사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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장기보유 특별공제 문의 드립니다

진수형

2011-09-27

2011-10-31

1687

지방에 주택이 2채있어 1가구2주택일경우
일반세율적용대상인
거래가액이 2억 미만일경우
장기보유특별공제혜택을 볼수있는지요

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

홍석원

2011-10-25

일전에 답변드린 법리해석의 혼선을 정정합니다.

소득세법상 '주택의 수를 계산하지 아니한다'는 뜻을 1세대1주택으로 보는 것으로 해석하여 다른 주택에 대해서

비과세 가능하다고 답변드렸으나, 신현주 님 지적하신 것 처럼 이를 비과세가 해당되는 1세대1주택으로 볼 수 없다는

것을 확인하였습니다.

주택의 수에 산입하지 않음으로써 1세대 2주택의 범위를 벗어나게 되어 중과세 대상이 되지 않는 것은 맞습니다. 그런데 이때 이를 1세대1주택으로 해석할 수 있는지가 논란이 될 수 있는데, 세법상으로 비과세 대상이 되는 것은 말 그대로 1세대가 1주택을 소유했을 때 적용된다고 보아야 할 것입니다. 따라서, 주택수에 포함되지 않는 지방의 소형주택과 다른 주택을 소유한 경우에는 1세대1주택 비과세와 1세대2주택 중과세 어느 경우에도 해당되지 않고, 일반 세율에 의한 양도세가 적용된다고 이해하시면 되겠습니다.

법리해석을 보다 명확히 확인하고 답변드려야 했는데 미흡하게 대응한 점 양해를 구합니다.

답변시 보다 신중해야 겠다는 생각입니다.

서해일

2011-09-29

홍석원님과 신현주님!모두 답변을 잘 하셨어요!두분의 이견은 양도소득세법에서는 중과하는 주택수에 포함하지 아니하는 예외적 논리입니다.질문자가 소재지와 주택수를 명시하면 간단하게 해설되나 복합적인 질문임으로 수도권정비계획법과 양도소득세법을 적용하는 질의였다고 봅니다.

현재 시행하는 세법에서는 장기보유특별공제는 받지 못하고,수도권정비계획법의 적용 지역 외 지역에서는 공제 대상이기도 합니다.암튼 여러경우로 공부하는 계기가 된 점을 감사하게 생각합니다

신현주

2011-09-28

홍석원님의 답변내용이, 질문자의 질의 내용에서 약간 벗어나 있어서 그냥 넘어갈까 생각했으나, 많은사람이 혼동하고있는 중요한 내용을 홍석원님도 착각하시는듯하여, 이글을 읽는 회원님들에게 정확한 내용을 알려드리는것이 좋을듯하여 몇자 적읍니다.

홍석원님이 아래 나열한 제1호의 내용은 맞읍니다만 해석에서 약간 혼동이 있는듯 합니다.

아래의 경우 주택수에 산입하지 않는다는것은 중과되는 주택수에만 산입하지 않는다는 뜻이지, 보유하는 주택전체 보유수에 산입하지 않는다는것이 아닙니다.(여기서 많은 사람이 잘못알고 있읍니다.)

그러므로 진수형 님의경우 먼저 처분양도하는 주택은 중과세 적용주택은 아니나 그렇다고 비과세 적용대상은 더더욱 아니고 일반과세이며(일반과세이기 때문에 장기보유공제 가능), 나중 처분양도하는 1주택은 1세대1주택의 비과세 요건을 갖추었을때 비과세 받을 수 있읍니다.

혹시 의문이 있으시면 가까운 부동산 전문 세무사에게 상담 받아보실것을 제안 합니다.

우리 부동산 자산관리사들이 이렇게 모두 열심히 공부하며 실무에 임 한다면 짧은 기간내에 진정한 부동산 전문가로써 인정을 받을 수 있다는 희망을 갖게 됩니다. 저역시도 회원님들의 넓은 식견을 읽으면서 부지런히 공부 하겠읍니다.

홍석원

2011-09-27

중과가 배제되는 1세대2주택(일반과세)의 요건을 보충설명드립니다.

중과되는 1세대2주택 : 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하

나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의

합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면

나. 해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역

만일 진수형님의 주택 중 어느하나라도 위 규정에 해당한다면 , 1세대2주택 중과대상이 아님은 물론, 해당주택은 주택수에 산입되지 않기때문에 다른 주택은 3년보유 요건을 만족한다면1세대1주택 비과세를 받는 것도 가능하리라 보입니다. 이럴 경우, 다른 주택에 대해 1세대1주택 비과세 적용, 해당주택에 1세대1주택 비과세 적용의 경우도 가능할 것입니다.

해당주택이나 다른주택이 3년보유요건을 갖추지 못했다면 1.보유기간에 따른 중과(2년미만) 및 장기보유특별공제 배제 또는 2.표준세율과세(2년이상) 및 장기보유특별공제 적용 등 다른 결과가 예상됩니다.

보유현황에 따라 다양한 결과가 예상되니 보다 면밀한 검토가 필요할 것입니다.

신현주

2011-09-27

진수형 님 !

장기보유특별공제 에 대하여 간단히 말씀 드리겠읍니다.

먼저 장기보유특별공제 입법취지는 건전한 부동산투자를 통해서 안정된 부동산시장을 유도하기 위하여 부동산(토지,건물)을 일정기간(3년이상) 보유하면 매년 3%의 공제를, 10년까지 (최대30%) 해주며, 1세대1주택일경우 매년8%씩 10년간 80%까지 공제하여주는 제도 입니다.

님의 경우 지방에 2주택이있다면 기준시가가 3억원이하(거래가격이 아님)이기 때문에 중과세 대상이 아닌 일반과세자로서 장기보유공제를 받을수 있읍니다.(중과세 대상자는 2012년 말 까지 세율은 일반세율을 적용 받지만 장기보유특별공제를 받지 못함)

그러므로 먼저 매각하는 주택은 양도차익에서 장기보유특별공제를 받고 양도하지만, 마지막 남은 1주택은 비과세요건에 해당된다면(3년이상 보유, 고가주택이 아닌 9억이하의 주택) 매각시 양도소득세를 비과세 받읍니다.

고로 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔고, 양도차익이 많은주택은 비과세를 받는 방법을 택하시면 좋겠지요?