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부동산지식 in
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질문 전 검색해 보세요.
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상속 또는 증여재산의 평가는 어떻게 하나요? | ||||||||
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2011-09-29 |  |
2011-10-31 |  |
1547 | ||
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상속 또는 증여재산의 평가는 어떻게 하나요?
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| 아래에 평가방법에 대하여 잘 설명이 되어 있으니 추가로 답변드립니다.상속세나 증여세 계산시 재산의 평가는 시가가 원칙입니다.단 실무적으로는 부동산은 일반 상품과 달리 시가를 확정하기가 곤란하므로 시가가 없는 경우 보충적방법을 주로 사용 합니다.토지는 공시지가 , 건물은 기준시가를 적용합니다.다만 아파트의 경우 국토해양부의 실거래가 , 국민은행의 부동산시세 등이 있으므로 기준시가로 신고를 하였다가 세금추징을 당하는 사례가 자주 있으므로 국토해양부나 국민은행 홈페이지를 통하여 시세를 확인한 후 그에 맞게 신고를 하시는 것이 좋을 것입니다. | ||||||
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| 평가방법에대해 간단히 말씀드리겠습니다.1.상속,증여재산을 평가할때 시가로 인정되는것 상속세및증여세법상의 재산의 평가는 원칙적으로 상속개시일 or 증여일 현재의 시가에 의합니다. 1) 시가인정범위 -당해 재산에 대해 매매사실이 있는경우 : 그 거래가액(단,특수관계자의 거래 및 거래가액이 객관적이진 않을경우 제외) -당해 재산에 대하여, 2이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는경우 : 감정가액의 평균액 -수용,경매,공매 사실이 있는경우 : 보상가액,경매/공매가액(단,물납한 재산을 상속인,증여자,수증자 or 특수관계 자가 공매받은 경우 그 공매가액은 시가로 보지않음) -2004.1.1이후 상속개시분 또는 증여분부터 평가기산 중에 상속,증여재산과 면적,위치,용도,종목이 동일하거나 유사한 다른재산에 대한 매매가액,감정가액등이 있는 경우 당해 가액을 시가로 본다. (매매사례가액,감정가액,경공매가액등이 없는 경우에만 적용--->2011.1.1이후 상속,증여분부터적용) 2) 시가적용시 판단기준일 -평가기준일 전후 6개월(증여인 경우3월)내에 해당하는지 여부는 아래 해당하는 날을 기준으로판다. 거래가액 : 매매계약일 / 감정가액 : 감정평가서 작성일 / 수용등 : 보상가액등이 결정된 날 -가가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.2.시가가 없는 경우 평가방법 1) 시가를 산정하기 어려운 경우 : 재산의 종류,규모,거래상황등을 감안하여 기준기사 등 보충적방법에 의해 평가. 2) 보충적 방법에 의한 평가 -토지 : 평가기준일 현재의 개별공시지가 -일반건물 : 신축가격,구조,용도,위치,신축연도,개별건물의 특성등을 참작하여 매년 1회 이상 구세청장이 산정, 고시하는 가액으로 평가. 기준시가=제곱미터당 금액 * 평가대상건물의 면적 제곱미터당금액=건물신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물특성 에따른 조정률 -오피스텔 및 상업용건물 :1)국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄 산정,고시한 가액이 있는경우 : 고시한가액 2) 일괄 산정,고시한 가액이 없는경우 : 위내용과 같이 토지/건물을 별도 평가한 가액 -주택 : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가. -재개발 아파트 분양권: 조합원으로 출자한 토지와 건물권리가액+평가기준일까지 불입한 추가부담금 + 평가기준 일 현재의 프리미엄 -재건축아파트 분양권 : 출자한 토지와 건물의 평가액 + 평가기준일까지 불입한 추가부담금+평가기준일 현재의 프리미엄 -일반분양아파트 분양권 : 평가기준일까지 불입한 분양대금+평가기준일 현재 프리미엄 -임대차계약이 체결된 재산의 경우 각 재산에 대한 보충적 평가액 과 임대보증금등의 환산가액:임대보증금+(1년간임대료/12%) 중 큰 금액3.부동산을 취득할수 있는 권리의 평가 -평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의함 단, 당해권리에 대해 소득세법시행령 제156조(토지,건물외의 자산의 기준시가산정)의 규정에 의한 가액이 있는 경우 당해가액에 의함.4. 저당권 등이 설정된 재산 평가 1) 평가특례 적용대상 재산의 범위 -저당권 또는 질권이 설정된 재산 -양도담보 재산 -전세권이 등기된 재산 2) 평가방법 : 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액과 아래의 채권액 중 큰 금액 -저당권(공동저당권,근저당권제외)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 -공동저당권이 설정되 재산의 가액은 당해재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액 -근저당권이 설정된 재산 :평가기준일 현재 당해재산이 담보하는 채권액 -질권이 설정된 재산 및 양도담보재산 : 당해재산이 담보하는 채권액 -전세권이 등기된 재산 : 등기된 전세금(임대보증금을 받도 임대한 경우는 임대보증금) 3) 위 규정에 의해 재산을 평가함에 있어 동일한 재산에 다수의 채권(전세금채권,임차보증금채권포함)의 담보로 되어있는 경우 : 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 평가 4) 담보하는 채권의 의미 : 평가기준일 현재 담보하는 채권액이란 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 의미함. 5) 근저당권이 설정된 재산을 평가할때 평가기준일 현재 그 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우 당해 재산이 담보하는 채권액은 채권최고액을 말함.조금이나마 도움이 되었으면 합니다. | ||||||
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