사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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아파트 매매 잔금 치른 날 알게된 집 하자

함지연

2011-09-30

2011-10-31

2722

아파트 매매후 하자에대해 알았습니다.

정확히 말씀 드리면.. 마지막 잔금치르던날 이전 주인이

윗집에서 물이 새서 붙박이 장에 곰팡이가 있는데.. 지금은 수리해 주어서 괜찮은 상태다..

라는 말을 전했습니다.

(잔금 받은 후에 말씀하셨습니다.)

그런데 이전주인 이사하던날 도배하던중.. 지금 현재 괜찮은 상황이 아니라는것을 알았습니다.

초배지를 바르는 순간 초배지가 젖어 들더군요.

진행상황이 빠르지 않을뿐이지.. 분명히 종이가 젖어 들고 있었고

도배를 마친 지금도 도배지가 축축한 상태 입니다.

새로 도배한 후에도 곰팡이가 조금 올라온 상태이구요.

이전 주인에게 이 상황에 대해서 알려 주었고,(본인이 살때는.. 한번 고쳐준 이후로는 이상이 없다고 하는데..

본인 이사한 날 있었던 일이므로 이상이 없었던게 아니라 일부러 숨기거나 아니면 몰랐던것 같습니다.)

아파트 관리소에서도 확인하고 윗집에 통보하러 갔으나.. 연락이 안된다고만 하고 뒷전이네요.

누구한테 책임이 있는건가요?

어떻게 대처 해야 하는지 알려 주십시요.

답변

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답변

이경송

2011-10-03

안녕하세요?

붙박이 장이라면 도배하기 전까지는 공팡이 유무를 알기 힘드셨겠습니다.

만일 매도인이 이러한 하자를 미리 언급했다면 매수인으로서는 잔금지급 전에 수리를 요구했거나 수리비를 잔금에서 공제하였을 것임에도,

매도인이 사실과 다르게 언급하여 매수인이 매도인에게 잔금을 모두 지급한 것입니다.

이러한 경우 매도인은 민법 580.581조 하자담보책임을 부담하게 되며,

그 효과로 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구하거나, 매도인에게 완전물의 급부청구 또는 대금감액 및 손해배상의 청구를 할 수 있습니다.

또한 매도인의 담보책임은 고의.과실 등의 귀책사유를 요건으로 하지 않으므로(무과실책임.판례)

매도인이 그러한 하자를 몰랐다거나, 매매목적물에 하자(누수)가 발생한 것에 매도인에게 귀책사유가 없다 하여도 매도인은 하자담보책임을 부담합니다.

다만, 위와 같은 경우 아파트를 사용할 수 없을 정도로 하자가 중대한 것이 아니므로 계약해제는 불가능합니다.

따라서 매수인은 매도인에게 수리를 요구하거나, 매수인이 직접 수리한 후에 매도인에게 수리비를 청구할 수 있으며, 위자료(정신적 손해)도 같이 청구할 수 있습니다.

수리를 하는 과정은 먼저 관리실에 문의하여 누수원인을 확인한 뒤에 누수원인이 윗층집에 있다면 윗층집 소유자에게 연락하여 누수원인을 제거하게 하시고, 그 후에 도배를 다시 하셔야 합니다.

질문의 요지인 최종적인 수리비용책임을 살펴보면...

누수원인이 윗층집의 전유부분에 있다면 윗층집 주인(세입자 아님)이 모든 수리비용(아래층 집 수리비 포함)을 부담해야 하며, 누수원인이 공유부분에 있다면 아파트 관리비로 해결하셔야 할 것으로 보입니다.

결국 매수인은 수리 또는 수리비청구를 매도인과 윗층집 소유자(또는 관리실)에게 동시에 청구할 수 있으며,

만일 매도인이 매수인에게 수리비를 지급한 경우 매도인은 매수인에게 지급한 수리비를 윗층집 소유자(또는 관리실)에게 청구할 수 있습니다.

또한 수리 기간이 길어져서 매수인에게 정신적인 손해가 발생한 경우 매수인은 매도인에게 위자료도 같이 청구할 수 있습니다.

아무쪼록 잘 해결되길 바랍니다.

정긍모

2011-10-01

잔금치를때 전소유자와 비용감액등 해결점을 합의하였다면 좋을듯 하였으나 경험미숙이나 불찰로 발생되어 던 것 같

습니다. 중요한 건 지금 해결점을 찿아야 하는 것이겠지요.

아파트에서는 배수관이나 하수관이 아래로 연결되어 있는데 아래층 천장에서 누수가 될 경우 윗층 소유주가 해결해 주

어야 합니다. 귀하의 경우는 벽을 타고 누수되는 현상은 하수도배관이 아니고 상수도나 열배관일 수 있습니다.

이 경우 윗층에서 배관을 수리해야 될 것이나, 경우에 따라 주배관 문제이면 관리사무실에서 공동비용으로 처리

할 수도 있겠지요. 현 상황으로서는 불편하시더라도 윗층과 관리사무실에 연락하여 해결하도록 함이 좋을 듯 합니다.

김상대

2011-10-01

-매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 민법 제580조의 매도인의 담보책임의 규정을 적용합니다.

-따라서, 함지연님께서는 아파트 매수후 하자(문제점)를 안날로 부터 6개월내에 계약을 해제 하거나 손해배상청구를

매도인에게 할수있습니다.

-단,함지연님께서 하자가 있는것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 계약해제나 손해배상청구를 할수없습니다.

장민석

2011-10-01

지금은 괜찮은 상태다라고 말한 이전 주인이 거짓말을 했기 때문에, 연락을 하셔서 조치 받으시는 것이 좋을 것 같습니다. 이전 주인이 아파트 윗층에 연락해보시라고 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 본인도 윗층에 꾸준히 방문하여야 할 것 같습니다. 측, 윗층에 물이 안새도록 방수처리를 이전 주인과 협의하셔서 최소 반반은 부담해야 한다고 하셔야 할 것 같습니다. 감사합니다.