사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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부동산 계약 파기!!

김지훈

2011-09-30

2011-10-31

3169

부동산 관련 급하게 상담드릴 내용이있어서 전문가 님들의 의견을 여쭈어봅니다.

개요는

부동산(아파트)를 구매하기로 하여 집주인과 계약날짜를 약속했습니다.

그래서 계약을 맘먹고 집주인 통장으로 계약금을 입금하였습니다.

계약서는 아직 쓰지 않은 상태이고요-

그런데 갑자기 집주인이 일방적으로 계약을 파가하자는데 있습니다.

이럴경우 어찌해야 되는지요?

1, 부동산은 계약금을 400만원을 송금한 상태이며 계약서는 아직 작성 전입니다.

집주인의 일방적인 계약 파기의 경우 어떻게 보상을 받을 수 있는건지요?

2. 부동산에서는 저희 족 의사가 아닌 집주인의 일방적 파기의 경우 인데도 저희도 중계수수료를 내야한다고

합니다? 정상적 거래에 따른 중계수수료 모두를 줘야 한다고 하네요...

(그렇다면 저희는 집보느라 시간버리고 계약파기되어 난처한 상황에서 피해만 보게되는 것 같아서요)

3, 저희쪽에서 집주인의 계약파기를 저희 쪽에서 인정을 못한다고 할 수도 있는 것이지요?

이미 저희도 집을 내놓은 상태이기 때문에.. 어찌해야 할지 답답하기만 합니다!

(전세를 살고있어 집주인과 부동산에 얘기를 한 상태)

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이경송

2011-10-01

"부동산(아파트)를 구매하기로 하여 집주인과 계약날짜를 약속했습니다."

그래서 계약을 맘먹고 집주인 통장으로 계약금을 입금하였습니다. 계약서는 아직 쓰지 않은 상태이고요-

=> 부동산 계약도 서면 계약 없이 구두계약으로도 유효합니다.

다만, 구두계약이 유효하기 위해서는 구두계약시 계약금 및 잔금 액수와 지급일이 정해져야 합니다.

따라서 선생님께서 부동산 매도인과 계약금과 잔금을 약정했고,

부동산 매도인과 합의에 따라 계약금을 매도인 통장에 입금하였다면

비록 서면계약을 하지 않았어도 서면계약을 한 것과 효과는 동일합니다.

다만, 계약사실을 입증하는데 용이한 처분문서(계약서)가 없을 뿐입니다.

1, 부동산은 계약금을 400만원을 송금한 상태이며 계약서는 아직 작성 전입니다.

집주인의 일방적인 계약 파기의 경우 어떻게 보상을 받을 수 있는건지요?

=> 집주인은 민법 565조에 근거하여 계약금의 배액을 상환하여 일방적으로 계약을 해제(파기)할 수 있습니다.

즉, 부동산 매도인은 800만원을 상환하지 않고서는 계약을 파기 할 수 없습니다.

결국 집주인의 일방적인 파기시 800만원을 요구할 수 있으며, 800만원 미상환시 매매계약의 이행을 요구할 수 있습니다.

2. 부동산에서는 저희 족 의사가 아닌 집주인의 일방적 파기의 경우 인데도 저희도 중계수수료를 내야한다고

합니다? 정상적 거래에 따른 중계수수료 모두를 줘야 한다고 하네요...

=> 중개업자의 고의 또는 과실에 의해 계약이 해제.취소되지 않은 이상 부동산 계약이 이루어졌다면 매도인과 매수인은 중개업자에게 중개수수료는 지급해야 합니다.

계약의 일방적인 파기 또는 계약 불이행시 상대방으로 부터 받게 되는 손해배상액에 중개수수료도 포함됩니다.

다만, 중개업자는 구두계약만으로 자신의 의무를 다하였다고 할 수 없습니다.

중개업자는 자신의 인장이 날인된 계약서의를 작성하여 교부하여야 하며

계약서는 당사자의 계약이행요구 및 손해배상요구에 필요한 강력한 증거이므로 서면계약은 중개업자의 주된 의무이기 때문입니다.

따라서 중계수수료 전액을 요구할 수 없고 일부만 요구할 수 있습니다.

(매도인으로부터 계약금의 배약을 상환받는데 필요한 증인이 되어줄 것 또는 매도인과 서면계약이 체결되도록 요구하시기 바랍니다.)

3, 저희쪽에서 집주인의 계약파기를 저희 쪽에서 인정을 못한다고 할 수도 있는 것이지요?

민법 565조에 근거하여 계약금의 배액을 상환하여 일방적으로 계약을 해제(파기)하는 것은 집주인의 권리입니다.

다만, 800만원을 상환하지 않는다면 계약파기 효과가 없음을 주장할 수 있습니다.