사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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부동산 세금 문의

이기주

2011-09-30

2011-10-31

1555

안녕하세요!

부모님 집이 제 명의로 되어있어서 다시 명의변경을 하려고 하는데여,

제 명의로 되어 있는 집을 부모님 명의로 변경을 하려면

증여로 하면 세금을 절세 할 수 있다고 하던데여

증여로 하면 세금을 계산할때 공시지가로 계산하나여? 아니면 시가로 계산하나여?

매매로 해서 취득세,등록세를 내려면 시가로 계산하는거져?

그리고 증여 후 부모님이 집을 팔 경우 양도세를 물어야 하나여?

부모님 명의로 또 3년을 가지고 있다가 팔아야 양도세를 안내게 되는건가여?

제가 결혼을 해서 집을 구입하려고 하는데여.. 부모님집도 제 명의로 되어있어서

1가구 2주택이 되잖아염.. 그냥 명의변경 안하고 1가구2주택으로 살다가 혹시

부모님이 집을 팔려고 하는 시점에 부모님명의로 증여를 하게 되면

1가구2주택으로인한 양도세를 안내고 증여세만 내면 되는건가여?

지금 세금을 내려니 부담이 되서염, 그냥 부모님명의의 집을 팔때 명의변경을

증여로 하면 1가구2주택으로인한 양도세를 안내도 되는거 아닌가 궁금합니다.

꼭 답변 부탁드립니다.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

김인혁

2011-10-14

우선, 집의 시가가 어느 정도인지, 언제부터 귀하의 명의로 되어 있는지, 어떤 연유로 굳이 명의를 새삼스럽게 부모님의 명의로 변경하실려는지 등에 대한 보충 자료가 있어야 명확한 답변이 가능 하겠습니다만,

가능하면, 명의 변경 없이 그대로 둔 상태에서, 부모님 집과 귀하의 집을 (교통)정리하시는게, 현실적으로 현명하리라 생각합니다.

증여로 하면, 절세를 할 수 있다고 한 기준이 어디에 있는지 제시하신 자료만으로는 판단이 곤란하며, 증여든 매매든 취득세(등록세는 취득세로 합쳐짐)는 시가로 계산함이 원칙입니다. (다만, 시가를 알수가 없을 때에는 유사 사례 또는 공시지가로 하는 경우도 있음) 참고로, 증여를 하면 수증자가 증여세를 내야 하며, 5년 이후에 팔아야 수증자가 판것으로 되며, 5년 이내에 팔면 증여자가 증여전의 조건 상태로 판것으로 인정하여 양도세가 부과 됩니다.

5년 이후에 팔 경우, 증여 받을떄 신고한 주택가격과 양도시점의 주택가격을 비교해서 양도 차액이 있으면, 그에 따라, 양도세가 부과됩니다. 그러나, 양도시 주택 가격이 9억 미만이고, 1가구 1주택이면 양도차액 관계없이 비과세됩니다.

결혼을 해서 집을 구입 시, 부모님 집을 명의변경 안하고 1가구 2주택이 되는 경우, 2년 이내에 부모님 명의의 집을 먼저 팔면, 비과세혜택을 받을수가 있습니다.(단, 주택가격이 9억 까지만 비과세이며, 그 이상은 계산하여 과세.)

신현주

2011-10-03

이기주 님의 문의사항을 차례로 짚어 보겠읍니다.

우선 1세대1주택 비과세를 염두에 둔다면 부모님과 본인의 주소지가 별도로 되어 있어여 합니다(부동산 양도 직전에 세대분리해도 무방함)

본인 명의에서 부모님 명의로 하려면 증여와 양도로 나누어 볼 때

증여시, 직계존비속간의 인적공제는 3000만원(미성년자인 경우 1500만원)이므로 주택가격에서 3000만원을 공제한 후 남은 금액에 따라 1억 이하라면 10%, 1억초과5억이하 20%, 5억초과 10억이하 30%, 10억초과30억이하 40%, 30억 초과50%의 세율을 적용시켜 증여세가 산출되므로 대부분 증여세부담이 큰 경우가 많읍니다만, 경우에 따라서는 양도세가 많을 수도 있으므로 양쪽 을 비교하여 나에게 유리한 것으로 택하면 됩니다.

그럼 증여시 과세표준이 되는 주택가격은 어떻게 산정하는가에 대하여, 상속, 증여세는 시가평가의 원칙이 있지만 증여되는 재산에는 사고파는 절차가 없어 시가를 알수 없기 때문에 부득이 보충적평가방법을 택 합니다. 보충적평가방법에도 여러가지가 있지만 본 질문 내용은 주택인 것으로보아 개별주택가격을 적용하게 됩니다.(아파트의 경우 공동주택가격 적용) 그러므로 부모님에게 소유권 이전시 적용되는 취득세는 겨별주택가격을 과세표준으로 하여 주택면적과 주택가격에 따라 1.1%, 1.75%, 2.2%, 2.7% 중 어느하나를 적용받게 됩니다.

그리고 1주택보유 상태에서 결혼시 1주택을 더 보유 한다면 아래 정낙정 님의 설명이 잘 되어 있는것 같군요.

더 상세한 설명을 드리고 싶으나 지면상 이만 간단히 줄이겠읍니다.

세금 문제는 예외규정이 많이 있어서 부동산 보유형태와 개인입장에 따라 여려 경우가 있으니 꼭 전문 세무사와 상담후 결정하여야 후회가 없을 것입니다. 그럼 조그만 도움이라도 되었길 바랍니다.

김용욱

2011-10-02

간단하게 정리해드립니다. 증여세는 상당히 많이 나옵니다. (20%정도) 그러기에 매매나,증여는 세금비교를 하여 유리한쪽으로 하시는게 좋구요, 가령 부담부증여와 , 취득세를 비교하여 싼쪽으로 진행하시구요, 동일인 명의의 2주택 거주이전사유에의한 일시적인 2주택은 2년내에 파시면 1주택으로 봅니다. 만약 2년이 넘어가서 매도할일이 생기면 그때도 증여와 양도세를 비교하여 절세할수있는 쪽으로 진행하시기 바랍니다.

정낙정

2011-10-01

여러가지 조건이 빠져있는지라 주택보유기간이나 어머님의 주택을 어느정도 더 보유할 계획이신지??

일단 주택 한채를 더산다고 바로 1가구 2주택이 되는건아니고 일시적 2주택자 다시말해 새주택을 취득후 2년내에 기존 주택을 양도 하면 1주택자로 취급이 됩니다. 2년 안에 어머님 집을 팔수 있다면 ~~

아님 가족간에도 주택매매는 가능합니다, 허나 특수 관계인인 이상 양도시 증여세와 양도세를 비교하여 세금부담을 시키므로 주의 하셔야합니다. 세금을 아끼려면 부담부 증여를 생각해보심도 괘안을듯 싶네요..

이경송

2011-10-01

음... 이런 답변하면 안되는데... (명의신탁금지 ^^;)

부모님 명의로 집을 사시는 게 좋은 방법일 것 같습니다.

증여세가 상당하거든요.

주택 가격이 어떻게 되는지 잘 모르겠지만... 퉁치는 셈 치구요... ^^