사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

게시판 글보기

오피스텔과 도시형생활주택의 차이는??

최명은

2011-10-05

2011-10-31

1971

오피스텔과 도시형생활주택의 차이는??

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

차용섭

2011-10-30

안녕하세요 회원님 답변 참고 바랍니다.

주택은 인간의 생노병사를 담는 그릇이라고 볼 수 있는데, 현대 생활의 변화에 따라 주택은 영향을 받게 된다.

주택은 건축법시행령 제3조의4 관련 별표1에의하면 주택은 단독주택[단독주택, 다중주택:연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것, 다가구주택: 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하, 19세대 이하가 거주),공관(公館)]과 공동주택[아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택, 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택, 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외), 기숙사]이 있다.

도시화 등의 영향으로 등장한 준주택은 주택법시행령제2조의2규정에 의하면 고시원, 노인복지주택, 오피스텔이 있다. 그리고 소형주택공급 활성화의 일환으로 등으로 등장한 도시형생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 주택법시행령제3조에 규정된 주택을 말한다. 도시형생활주택은 3종류로 첫째, 단지형 연립주택: 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다. 세대당 주거전용면적은 85㎡이하의 연립주택으로 주거층4층이하, 연면적 660㎡를 초과할 수 있다. 둘째, 단지형 다세대:

세대 당 주거전용면적이 85㎡이하의 다세대주택으로 주거층이 4층이하, 연면적이 660㎡이하이다. 셋째, 원룸형 주택: 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성가능. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것을 요건으로 한 주택이다.

이와 같은 사항을 기초로 하여 여기서 도시형생활주택과 오피스텔을 비교해 보면 다음과 같다.

도시형생활주택은 건축법에 따른 감리를 시행할 경우 주택법에 따른 감리제외(제24조제1항)한다. 주차장 등 건설기준완화, 청약통장이 필요 없는 임의분양, 필요성이 낮은 부대 복리시설은 의무설치 면제, 준주거 · 상업지역에서는 일반 공동주택과 원룸형주택은 하나의 건축물에 건설가능, 그러나 도시형생활주택은 일반공동주택과 하나의 건축물에 건설 불가, 단지형 연립주택 · 단지형 다세대 주택 중 하나의 유형과 원룸형 주택도 하나의 건축물에 건설이 불가하다.

주택건설계획사업승인(또는 건축허가)대출대상 주택은 면적이 대출대상 주택에 적합하면 단지형 다세대 · 연립의 경우 분양자금의 경우는 전용면적 60㎡이하는 5천만원, 전용면적 60㎡초과 75㎡이하는 5천만원(한국토지주택공사 등 공공기관 한), 임대자금의 경우는 전용면적 85㎡이하면 5천만원이 가능하다. 원룸형의 경우는전용면적이 12㎡이상 50㎡이하면 최저 960만원, 최고 4천만원까지 융자가 가능하다.

오피스텔은 현행법상으로 건축물분양에 관한 법률에 의해 업무용으로 사용하는 경우, 주택법의 적용을 받는 일반 건물과 달리 업무시설에 기해 세금적용을 받는다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분 시 양도소득세가 중과 될 수 있다. 사실상 주거용오피스텔인지 구분은 주민등록 전입여부와 오피스텔의 내부구조 · 형태, 취사시설 등 거주시설의 구비여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해서 판단한다. 오피스텔은 욕실, 주방 설치 가능하고 건축법상 업무시설로 분류된다. 국민주택 기금 및 용적률 인센티브가 있고, 일반적으로 역세권, 대학가 등 중심으로 건축된다.

박정용

2011-10-15

안녕하세요. 회원님!

일반적인 법규사항이나 세법도 중요하지만 현실적인 이야기 한가지를 해보면...

요즘 도시형생활주택이나 오피스텔을 많이 분양을 합니다.

수익형 부동산으로 대표되는 부동산들인데 차츰 공급이 과열되는 양상으로 가고 있는것 같습니다.

그동안 오피스텔은 많은 문제점을 보완하여 왔는데 문제는 도시형생활주택입니다.

정부에서 처음 "도시형생활주택"이라는 상품(?)을 만들때 임대 할 수 있는 물건을 우선적으로

많이 공급하고자 수요자 측면보다 공급자 입장에서 법령을 만들었습니다.

수익성을 양호하게 하여야 공급자가 더 많이 임대건물을 신축할 수 있으니까요?

요즘 분양하는 도시형생활주택 주차대수가 몇대 안됩니다. 분양시에는 잘 모르겠지만

준공나면 주차 전쟁(?)... 정말 심각합니다.

그래서 요즘에는 도시형생활주택과 오피스텔 1개동을 같이 분양합니다.

주차비율도 높이고 ...

이야기가 길어졌는데 제 생각으로는 입주 후 임대인 구하기와 임대비를 생각하면

도시형생활주택보다 오피스텔이 나을 것 같습니다.

그럼 즐거운 주말 되세요...

이철호

2011-10-12

* 오피스텔

-사무실과 호텔식 복합 건축물을 지칭

- 낮에는 사무 또는 작업 및 공부 등의 다목적으로 사용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 호텔 분위기까지 고려하여 설계

- '건축물 분양에 관한 법률'에 의해 업무용으로 사용하는 경우 업무시설에 기해 세금 적용을 받음

- 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주택임대사업자 등록이 불가능

- 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분시 양도소득세가 중과 될 수 있음

- 분양 면적당 관리비를 산정함으로 과다한 관리비 지출 발생

- 전용면적 85제곱미터 까지 바닥난방을 허용

* 도시형 생활주택

- ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택

(기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가)

- 30세대 이상은 주택법상의 주택건설사업계획승인 대상임

- ※ ｢건축법｣ ‘건축물의 용도’상 단지형 연립‧다세대 주택은 연립주택‧다세대 주택이며, 원룸형은 아파트, 연립주택, 다세대 주택

- 건축허가대상(30세대미만, 상업･준주거 지역 300세대미만 주상복합)은 주택건설기준 적용받지 않고, 건축법에 의한 기준에 따라 건설

* 도시형 생활주택의 세부사항은 교육생 자료집 65번에 있는 파일을 참고하세요.

차장록

2011-10-05

건축적측면(건축법)에서 답변을 하면.

1)도시형생활주택(주용도:공동주택)

-.단지형 다세대형 : 4층이하이며 동당연면적 660m2미만, 전용면적 세대당 85m2이하

-.단지형 연립주택형 : 4층이하이며 동당연면적 660m2이상, 전용면적 세대당 85m2이하

-.원룸 아파트형 : 5층이상 연면적 제한없음, 전용면적 세대당 12~50m2

-. 150세대이상이면 관리실과 어린이 놀이터 시설을 설치하여야하고 300세대 미만까지 가능합니다.

2) 오피스텔(주용도:업무시설)

-.건축기준

가.각 사무구획별 전용면적 중 업무부분이 70퍼센트 이상일 것

나．욕실은 1개 이하로서 5제곱미터를 초과하지 아니하여야 하며, 욕조가 없을 것

다．각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

라．다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것

마. 사무구획별 전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우 온돌․온수온돌 또는 전열기 등에 의한 바닥난방을

설치하지 아니할 것

육희진

2011-10-05

----이재희님의 질문 참고하세요^^---

도시형 생활주택 :

(주택법적용)

공동주택개념,

1가구를 소유하고 있을 시 1가구 2주택자가 되며 양도세가 중과 될 수 있으나 공시가격1억미만이면

양도세 제외됩니다.

임대사업자로 등록할 경우에 전용60㎡의 취등록세는 면제가 됩니다.

전용40㎡이하 2세대 이상을 5년이상 임대시 재산세가 면제되고, 전용60㎡이하일 경우에는 재산세가 50%감면됩니다.

오피스텔 :

(건축법적용) 업무용으로 주택이 아님(단, 주거를 할 경우 주택으로 간주함)

주택이 아니므로 양도세 중과규정에 해당되지 않으나 주택으로 간주 될 경우에는 양도세가 부과됩니다.

4.6%의 취등록세가 적용이 됩니다.

주거일 경우로 간주가 되면 일반주택에 준용해 재산세가 부과됩니다.