사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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상가보유와 매매 중 선택.. ?

박종희

2011-10-05

2011-10-31

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저희 어머니가 아파트 상가 중 한점포를 소유하고 계시는데요

지금 보1000 월세 20만원정도 (지역이 충북)로 월세수익이 있는데요

1층을 제외한 나머지 층들은 자주 비어있고 매매나 임대가 잘 안되는것 같더라구요

계속 소유하고 있을때 가치가 하락하지 않을까 고민이 많습니다

얼마전에 저희 물건을 사겠다고 하시는분이 생겼는데 5천만원정도선을 얘기하셨다고 하셨더라구요

근데 처음 엄마가 계약하셨을때 (7년전)랑 시세가 변동이 없어서 손해가 아닌가 싶습니다

근데 .. 상가자체가 자꾸 비어있고 원활하게 유지되는것 같지 않아 걱정이 됩니다

그냥 매매를 하는게 나을까요?

450정도 되는 세대구요 상가에 슈퍼는 없고 주변에 큰 마트를 이용해서 상가는 세탁소를 제외하고는 주민들이 왕래하진 않습니다

답변

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답변

김인혁

2011-10-14

7년전이랑 시세 변동이 없고, 상가가 활성화가 되지 않고 있으면서, 상가 자체가 자꾸 비어있다면, 파시라고 권하고 싶습니다. 이유는, 450세대의 중소형 단지여서 수요층이 얇고, 지역이 충북이시라면, 향후 발전 가능성을 기대하기가 어려워 보이기 떄문이며, 차라리, 매도후 세대수가 1000세대 이상의 단지 상가에 투자를 하시는 것이 유망합니다.

장민석

2011-10-09

저는 파시라고 말씀드리고 싶습니다. 보통 단지내 상가는 2000세대 이상되는 단지내 상가를 투자하고 그 이하는 공실의 우려가 크므로 투자하지 말라고 합니다. 450세대는 리스크가 상당히 큽니다. 감사합니다.

홍석원

2011-10-07

일반적으로 상가의 가치는 임대수익용자산이라는 특성상 수익성을 기준으로 평가하는 것이 일반적입니다.

위 상가의 경우 연수입 240만원 정도이고 이를 기대수익률 5%로 계산시 1000+4800 = 5800 정도의 가치가 있는 것으로

볼 수 있습니다. 만일 기대수익률 7%로 계산 시, 상가 가치는 4400만원 정도 수준입니다. 현재 은행 예금 금리 정도의 수준에 만족하는 투자자라면 5800만원 내외에서 매수 의향이 있겠지만, 상가의 시세차익 기대치가 낮은 한 보통은 그보다 더한 수익률을 바라는 것이 상가의 감가상각등을 고려 했을 때 타당할 것입니다. 이를 고려해서 7%정도가 적정 기대수익률이라 가정했을 때 상가가치가 4400만원 수준이므로 5000만원을 제시한 경우라면 매도인 입장에서 양호한 거래이겠지요. 기대수익률은 지역별로 차이가 나므로 해당 지역의 기대 수익률이 얼마나 되는지 먼저 알아 보시고 해당 상가의 적정 시세를 가늠하시기 바랍니다.

한가지 추가할 것은 해당 상가가 활성화 될 만한 호재등이 있어 향후 시세차익이 예상된다면 이를 매도가격에 반영할 수 있을 것입니다.

가치를 제대로 평가한다는 것이 결코 쉬운일은 아니기에 일반론으로만 설명을 드립니다.

김상대

2011-10-06

상권이 형성되려면 많은 시간이 필요할것 같습니다. 특히, 아파트 단지내 상가는 초기투자비용은 최소화 할수있으나 매매차익을 얻기가 쉽지않습니다(그렇치 않은 단지내상가도 있겠지만)

제가 보기에는 임대수익을 목적으로 어머니께서 투자하신것 같군요.

7년간 임대수익(기대수익)을 거두셨다면...또, 매수인이 나타났을때(현시장은 매수자 우위시장으로 판단됨) 뒤돌아보지 말고 매매하시는것이 좋을것이라 사료됩니다.

김홍석

2011-10-05

안녕하세요~보유한 상가 전용평수가 몇평인가 에 따라서 이용다양성 과 유용성이 있겠습니다만

아파트 상가라도 주민들이 자주이용하는 방향이나 건널목을 목전에두고 있으면 임대사업하는데는

지장이없을줄압니다. 하지만 전체적으로 상가가 활성화되지않으면 공실이나고 관리비가 바닦나면 상가관리가

않되어서 빨리노후화가 진행되므로 가치가 떨어질수밖에 없으니 매도를 하시는게 좋을뜻싶습니다.