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경매할때 세입자가 배당요구를 하지않았으면

이유성

2011-10-06

2011-10-31

2003

경매할때 세입자가 배당요구를 하지않았으면 나중에 낙찰받은후 그 세입자의 보증금을 별도로 또 내어주어야하나요 쉽게말해서 낙찰금이외에 별도의 자금으로 보증금을 내어주어야하나요?

답변

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답변

이정모

2011-10-20

먼저 말소기준권리보다 세입자의 전입이 앞서는지 뒤서는지 분석한 후, 뒤라면 무시하시면 되고, 만약 앞선다면 1.확정일자도 앞서면서 배당요구하지 않은 경우/전입은 빠르면서 확정일자만 늦은 경우/확정일자 받지 않은 경우에는 인수해야 합니다. 즉 낙찰금 외에 따로 부담해야 한다 이 말씀입니다.

임무일

2011-10-10

세입자가 대항력을 갗추었느냐에 따라서 보증금을 인수할 것인지,아닌지가 정해집니다.

대항력을 갖춘 세입자는 배당요구를 하지 않더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 하므로, 응찰시에는 세입자의 대항력을 꼭 확인하셔야 합니다

이경송

2011-10-08

안녕하세요? 이경송입니다.

민사집행법 및 주택임대차보호법상 대항력이란

1. <<< 임차인이 최선순위의 저당권보다 먼저 >>>

2. 주민등록 전입신고를 하고

3. 계약한 주택을 점유한 경우에 발생하는 것으로

경매 후 낙찰자(매수인)에게 임대차계약기간과 보증금 반환을 요구할 수 있는 힘입니다.

따라서 낙찰자는 낙찰대금을 지급하였다고 하여도 별도로 대항력 있는 임차인에게 인대차계약기간 종료 후 보증금을 지급해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 계약서에 확정일자를 받아서 우선변제청구권을 행사할 수 있고,

배당요구 종기까지 보증금에 대하여 권리요구 및 배당요구신청을 하였다면 보증금은 낙찰대금에서 우선변제 받게 되므로

낙찰대금에서 우선변제 받고 남은 보증금만 낙찰자(매수인)가 별도로 지급하면 됩니다.

그 외에는 낙찰자(매수인)가 낙찰대금 외에 별도로 보증금을 급해야하는 경우는 없습니다.

소액보증금의 경우에도 낙찰대금 외에 별도로 지급하는 경우는 없습니다.

즉, 확정일자요건과 점유 및 주민등록요건을 갖춘 << 후순위 임차인 >>이 자신의 순위에 따른 우선변제청구를 행사하여 배당요구신청하는 경우나

소액임차인이 경매신청등기전까지 점유 및 주민등록요건을 갖추어 소액보증금을 배당요구신청하는 경우에는 낙찰대금에서 배당받을 수 있을 뿐 낙찰자(매수인)에게 보증금을 청구할 권리가 없습니다. 대항력이 없기 때문입니다.

결론적으로 경락인(매수인)은 최선순위저당권자 보다 앞선 임차인이 있는지, 그가 배당요구를 하였는지를 살펴보아야 합니다.

참고로 근저당권자(은행.채권자)는 자신보다 앞선 임차인이 <<확정일자를 받아서 배당요구신청을 할 수 있는지>>와 경매시 발생할 수 있는 소액임차인이 몇명이나 있는지를 확인해야 합니다.

김인혁

2011-10-06

세입자가 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 대항력이 있는지를 우선 확인해야 하는데, 대항력이란, 마소기준등기일 이전에, 입주 및 전입신고를 했는지 여부(확정일자 안받았더라도)에 따라 대항력의 유무가 결정됩니다.

대항력이 있는 세입자는 낙찰후 인수해야 되는데, 계약기간동안 거주 권한이 있으며, 만기시 보증금을 반환해 줘야 합니다. 따라서, 입찰 참여시 감안해야 합니다.

이상훈

2011-10-06

대항력있는 세입자는 낙찰후 인수됩니다 즉 기간내까지 계속 거주할수 있는 권한이 있고 기간 만료시 보증금을 반환 해야 합니다. 그러나 대항력이 없는(말소기준권리 아래) 임차권자는 최우선변제(소액임차인) 이외에는 보호받지 못합니다.