사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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오피스텔을 양도세 비과세 받을 수 있는지?

최광식

2011-10-12

2011-10-21

1885

1. 매입시기 : 2004년

2. 매입부동산 : 대전시 오피스텔

3. 매입자 : 경기도에 거주 하며 무 주택 자 입니다.

4. 매입가격 : 2,000만원

5. 용도 : 공부상은 오피스텔, 실제 사용은 지금까지 주거용으로 임대하고 있으며, 임대차 계약서는 없습니다. 또한 소유자의 주민등록을 대전에 옮긴적은 없습니다.

6. 매도 : 2011년 8월에 형에게 30,000만원에 매매형식으로 이전 등기 하였습니다.

7. 질의 : 매도자가 3년 소유 1가구 1주택요건으로 양도세를 안 낼수 있는지요? 있다면 어떤 서류를 구비해서 세무서에 신고 해양 되는지 전문가님의 정확한 답변 부탁 드립니다.^^ 감사 합니다.

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

황정호

2011-10-19

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 담당 세무공무원이 사실판단할 사항입니다. 임대용 오피스텔의 경우에도 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 판단하는 것입니다.

다만 현재 공부상 주택이 아닌 오피스텔로 되어있기 때문에 이를 주택으로 입증받기 위해서는 실제로 주택으로 사용하였다는 거증자료를 충분히 입증하여야 할 것입니다. (사진이나 기타 정황증거, 임차인의 확인서 등)

현재 임대차계약서도 없고 소유자의 주민등록도 되어있지 않기때문에 만만치 않은 상태로 보여집니다.

참고로 비과세에 해당하는 경우 양도소득세 신고의무는 없는 것이나 실무적으로는 담당 공무원이 해당 부동산이 비과세인지 알 수 없으므로, 빈 양식에 비과세라 기재하고 각종 거증자료를 첨부하여 신고를 하고 있습니다.

박정용

2011-10-15

질문하시는 회원님이 정확히 말씀하여 주시니 답변하시는 분도 정확하게 조언을 하여 주실 것 같습니다.

앞으로도 이렇게 질문을 하여 주시면 좋을 것 같은데...

김인혁

2011-10-13

실제 사용은 주거용으로 임대하여 왔다면, 세입자가 전입신고를 하였는지 확인 해보시고(주거용 입증자료), 전입신고를 안했다면 도시가스 영수증, 상하수도 영수증 또는 관리비영수증, 관리사무소의 거주용 사용 확인증 등이 있으면, 보조 증명자료로서 사용할수 있을 것입니다.

또한, 임대차 계약서를 분실하셨다면, 중개한 중개사무소에가서 사본을 만들어 달라고 하시면 됩니다.(5년간 계약서를 보관 의무가 있기 때문). 8월에 잔금을 받으셨으면, 10월 말일까지 1가구1주택자 양도세(비과세) 신고를 하시되, 혹, 구입당시 건물분 부가세(약 100만원추정)를 환급 받았었다면, 반납하셔야 할 것입니다.(10년 미경과).

홍석원

2011-10-12

만일 오피스텔을 주거용이 아닌 용도로 임대를 하였고(전입신고 無) 사업용 건물로 양도하였다면 부가가치세(건물에 대해 10%)와 양도세가 관련됩니다. 부가가치세는 매수인으로부터 징수하여 납부후, 매수인이 일반사업자 등록 후 환급받거나 포괄양도계약서를 통해 면제받는 경우가 있습니다. 양도소득세는 과세표준에 따른 세율로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 예정신고토록 되어 있습니다. 특수관계인에대한 양도시 시가에 비해 과도하게 높거나 낮은 가격으로 양도시 증여 추정에 따른 세액 결정이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다. 7년 이상 보유하였으니 장기보유특별공제 21%를 받을 수 있습니다.

1가구1주택으로 비과세를 받으려면, 오피스텔을 주택으로 양도하여야 하는 데, 이럴 경우 해당 오피스텔이 주택에 해당되는 지 검토가 필요합니다. 실질에 따른 과세가 원칙이므로 주택임을 입증한다면 문제는 없겠지만 주민등록 전입이 되어 있지 않는 등 주택으로 인정되기 위한 조건을 충족하는 데 어려움이 따를 수 있겠다는 생각이 듭니다. 주택으로 인정받아 양도세를 비과세 받는경우라면 과거 오피스텔 구입당시 사업자등록을 통해 환급받았던 부가세를 추징할 가능성도 있을 것입니다. 여러가지 복잡한 상황이 얽혀 있는 만큼 세무사에게 상담받으시는 것이 좋을 듯 합니다.