사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

게시판 글보기

주택임대차 소액보증금 등

홍석원

2011-10-20

2011-10-31

1813

1. 상가건물의 경우 보증금은 일반적으로 환산보증금 (보증금 + 월세 x 100)을 적용하여

상임법적용여부 및 소액임차인 판단기준으로 합니다.

주택의 경우 최근 반전세가 급격히 늘고 있습니다. 주임법상 소액보증금에 해당여부 판단시

상가건물과 마찬가지로 환산보증금을 적용해서 판단해야 될 듯 한데, 동일한 공식으로 환산보증금을

계산하는지 궁금합니다.(이와 관련 근거 법령이 있는지요?)

2. 토지별도등기있는 경매에 있어서 건물임차인이 토지의 환가금액에 대해서도 배당받을 수 있나요?

주임법상에는 배당받는 것으로 나오는데 명확한 법리해석을 알고 싶습니다. 이때 소액임차인의 최우선 변제도

가능할까요? (토지별도등기의 실체를 근저당으로 가정하고 설명 부탁드립니다.)

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

이경송

2011-10-23

1. 보증금의 일부를 월세로 전환하는 경우에 상한선이 있습니다.

주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법 시행령에 연 14%,

상가임대차의 경우에는 시행령에 연 15%로 정해저 있습다.

예를 들어서 주택임대차에서 보증금의 일부인 3000만원을 월세로 전향할 경우

3000만원 * 0.14 / 12개월 = 35만원 월세 35만원까지 받을 수 있습니다.

통상 보증금 1000만원을 월세 10만원으로 전향헤서 받습니다.

주택임대차보호법상 소액보증금에 해당하는지를 판단하는데 월세는 상관 없습니다.

주택임대차보호법에서는 상가임대차보호법과 달리 환산보증금의 개념이 없다고 생각하시면 됩니다.

2. 집합건물의 등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다."라는 표기가 있는 경우가 있는데

토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 근저당권 등이 설정되어 있어 대지권의 목적인 전체 토지의 등기부가 깨끗하지 못한 경우에 표기하는 것으로

이것을 토지별도등기라고 합니다.

이런 경우 건물 임차인과의 토지 낙찰대금에서 배당을 받기 위해서는

주임법상 대항력과 확정일자를 구비하여 우선변제권을 취득해야 합니다.

대부분 토지저당권설정일자가 임차인이 우선변제권을 구비한 시기보다 빠른 경우가 많은데

이런 경우에는 토지근저당권자가 배당받고 남은 것이 있으면 임차인은 우선변제순위에 따라서 배당받게 됩니다.

그러나 소액보증금의 경우에는 한가지를 더 고려해야 합니다.

소액보증금 우선변제는 근저당권자보다 더 앞서는 최우선변제이기 때문에 토지 저당권자의 신뢰를 보호해야 하는 경우가 있습니다.

예를 들어서 나대지인 토지에 근저당권을 설정한 후에 건물이 신축되고 그 후에 임대차 계약이 이루어졌다면

토지 근저당권자의 신뢰를 보호해야 하므로 임차인은 소액보증금에 대해서 최우선변제를 받을 수 없습니다.

이런 경우에는 우선변제권을 취득하여 배당순위에 따라 배당받을 수 있을 뿐입니다.(판례)

또 다른 예로 상가건물이 건축되어 있는 토지에 근저당권이 설정되고

그 후에 상가건물이 주택으로 변경된 후에 주책임대차계약이 이루어진 경우에는

소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있습니다. (판례)