사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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공동주택에서 임대인이 반려동물로 계약을 파기한다면

이바요

2011-10-22

2011-10-31

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공동주택(아파트)를 계약하면서 임대인이 반려동물에 대하여 일체 언급이 없다가 잔금 일주일전에 반려동물있느냐 질문후 있다고 하니까 반려동물(고양이)있으면 계약을 파기한다고 합니다.

임대인은 공동주택 계약시 임차인이 반려동물을 키운다는 말을 하지 않었으며, 공동주택은 관리법에 의해 반려동물를 임의로 키울 수 없기에 계약파기가 정당하기에 계약금을 돌려줄 수 없다 주장하고 ,

임차인은 계약시 아무런 말도 없다가 잔금 몇칠 남겨 두고 계약파기 운운하는 것은 임대인이 계약 불이행이 되기에 계약파기로 계약금의 배액을 요구하는데 누구의 말을 맞을까요?

답변

	여러분의 소중한 답변을 기다립니다.

답변

차용섭

2011-10-30

참조하시기 바랍니다.

계약이란 청약과 승낙이 합치해야 성립하는 법률적 행위로 채권관계를 성립시킨다.

계약의 효력발생요건은 계약의 내용이 확정될 수 있거나, 확정되어야 하고, 실현가능, 적법하고, 사회적 타당성이 있어야 한다.

계약의 성립은 계약서에 쌍방당사자가 기명날인하거나 특별한 조건이 성취될 때, 사실적 계약관계 등이 인정된다. 계약은 청약과 승낙해위만 있으면 성립되므로 계약서 반드시 필요한 것은 아니다.

이와 같은 기본 사실을 토대로 본 건을 설명해보기로 하자.

민법 제565조 (해약금)규정에 의하면 ① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 라고 규정되어 있다.

위약금 규정을 별도로 하지 않은 경우 계약금은 해약금으로 추정한다. 즉 상대방의 동의 없이 일방적으로 계약을 해제하려면 계약을 지불한 사람은 계약금을 포기함으로서, 계약을 받은 사람은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제 할 수 있다. 이는 잔금을 지급하기 전까지만 가능하다.

사례의 경우 반려동물은 공동주택관리규약 준칙에 의하면 관리주체의 동의하에 사육할 수 있도록 되어 있으므로 특별한 해제 사유에 해당하지 않는다고 본다. 주택법시행령제57조제1항에 의하면 관리규약으로 정할 수 있는 사항이 나열되어 있는데 공동주택 입주자 등 외의자의 기본적 권리를 해하는 행위는 규정할 수 없다고 규정되어 있고, 동시행령 제57조 제4항 제4호에 의하면 가축(장애인 보조견을 제외한다)을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위는 관리주체의 동의 얻어서 할 수 있는 행위로 되어 있으므로 반려동물의 사육을 금지할 수 는 없다고 본다. 그러므로 본 사안은 해제의 특별한 사유나 쌍방 합의에 의한 헤제가 아니라 상대방의 도의 없는 일방적인 해제에 해당하므로 임대인의 임차인으로부터 지급받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제 할 수 있다.

이경송

2011-10-23

요즘에는 애완동물을 반려동물이라고 하지요? ㅎㅎㅎ

아무튼 공동주택에서 동물을 키울 경우 동물로 인해서 공동주택에 살고 있는 이웃에게 피해를 주는 경우가 있습니다.

이로 인해서 주민들 사이에 분쟁이 생기기도 하지요.

아파트에서 동물을 키울수 있는지 없는지, 어떠한 조건하에 키울수 있는지는 해당 아파트 자치관리기구에서 규정한 "공동주택관리규약"에 따라 결정됩니다.

아파트 자치기구에서 규정한 공동주택관리규약은 특병시.광역시. 또는 도에서 미리 정한 "공동주택관리규약 준칙"을 참고해서 만드는데

이 준칙에 따르면 애완동물이 너무 자주 짖어 층간소음을 유발하거나, 몸집이 커서 공포감을 조성하거나, 배설물을 복도 등 공공장소에 방치하는 등 애완동물을 길러서 공동 주거생활에 피해를 미치는 경우에는 관리주체의 동의를 얻도록 하고 있습니다. (주택법 시행력 57조 1항 1호 및 57조 3항 4호)

그러므로 자치관리기구(관리사무소장)에 문의해보셔야 합니다.

참고로 계약금은 해약금으로서의 기능을 하는데 이것은 양 당사자가 이행을 착수하기 전에 일방이 계약을 포기하는 것으로 수령자는 배약을 상환하고 교부자는 계약금을 포기해야 합니다.

즉, 계약금을 수령한 임대인이 일방적으로 계약을 파기하면서 계약금의 반환을 거부할 수 없으며,

계약금 교부자인 임차인이 계약을 일방적으로 파기하면서 계약금의 배약을 요구할 수 없습니다.

그러므로 임대인과 임차인의 주장 모두 틀렸습니다.

만일 공동주택관리규약에 의해서 고양이를 키울 수 없고, 임차인은 꼭 고양이를 키워야 하기에 계약을 이행할 수 없어서 임차인이 계약을 일방적으로 해제하는 경우에 임차인이 계약금을 포기해야 하는 것입니다.

결론으로 들어가서

우선은 관리사무소에 문의해 보시기 바랍니다.

아마도 고양이의 경우에는 관리규약상 큰 문제 없이 키울 수 있을 것이고,

그럴 경우 임대차계약에 아무런 문제가 없게 됩니다.