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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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상가임대차 관련해서 궁금한점이 있습니다 | ||||||||
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2011-11-29 |  |
2011-12-10 |  |
48434 | ||
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안녕하세요 상가 임대차 관련해서 궁금한점이 있어서 글을 올립니다
제가 아시는 분의 편의점이 보증금 1억에 월임대료가 3,350,000이었습니다 그런데 건물주가 보증금은 유지하고 월임대료를 4,000,000으로 올리려고 한다고 합니다
제가 알기로 상가 임대차보호법에 임대료는 연 9%가 최대 인상폭이라고 하던데... 년 9%인상이라는것은.. Q.1 "보증금+월임대료"입니까? "월임대료"만 입니까?? 위 사례는 몇%가 오른건지 궁금해서^^;;
Q.2 글구 상가임대차 계약은 기본이 5년입니까?(주택 전세가 2년이 기본인거 처럼요) Q.3 건물주는 계약후, 1년이 지날때마다 임대료 인상을 요구할 수 있나요?
깨알같은 지식전수 바랍니다^^ |
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| 홍석원 회원님께서 올린 답변에 관하여 이의를 신청합니다.○ 김경수 회원님의 질문내용인 임대인이 보증금의 증액을 포기한 것이 아니라 900만원을 차임으로 전환한 것으로 볼 수 있고 그때 보증금의 차임전환율이 15%라는 것에 관하여...- 차임 등의 증액청구에 있어서 시행령 제4조를 살펴보면, 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 나와 있습니다. 즉 차임의 100분의 9의 금액을 증액하거나 보증금의 100분의 9의 금액을 증액하는 것 중에서 하나만 선택하는 것으로 알고 있습니다.- 이것은 ‘보증금 증액을 포기하지 않고 차임전환을 할 수 있다.’ 라는 근거는 법에 나와 있지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 임대시장에서 관행적으로 시행하고 있는지는 모르겠습니다.- 차임전환율의 15%라는 것이 홍석현 회원님께서 민법 제12조(월차임 전환시 산정률의 제한)과 시행령 제5조(월차임 전환시 산정률)과 혼동을 하신 것 같습니다.- 월차임 전환시 15%의 제한은 임대인이 보증금에서 과도한 월차임으로 전환할 때 임차인에게 큰 부담을 완화시키기 위해서 제한하고 있는 것으로 알고 있습니다.○ 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)- 민법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.○ 월차임 전환시 산정률의 제한(민법 제12조와 시행령 제5조)- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 연 1할5푼을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. | ||||||
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| 질문1에 대한 답변 관련하여 다른 의견이 있어 올립니다.차임이나 보증금의 증액한도는 9%입니다. 이를 적용할 때 보증금은 1억900만원, 차임은 3,651,500 이 됩니다.그렇다면 보증금도 900만원 인상가능하다는 것인데, 임대인은 보증금을 1억으로 하려합니다. 이를 보증금 증액을 포기하고 차임증액만 하는 것으로 본다면 이철호님 답변이 맞습니다. 그러나, 임대인이 보증금의 증액을 포기한 것이 아니라면 900만원은 차임으로 전환한것으로 볼 수 있습니다. 보증금의 차임전환율은 15%입니다. 이를 적용하면 보증금 증액분 900만원의 월 차임은 112,500원이며 이를 합산하면 월차임 3,764,000 원이 됩니다. 금액차이는 크지 않지만 이렇게해야 보다 정확한 차임이 산정될수 있을 듯해서 의견 남깁니다. 원만히 해결하시길 바랍니다. | ||||||
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| Q.1 "보증금+월임대료"입니까? "월임대료"만 입니까?차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시이 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다.따라서 보증금의 증액은 900만원(=1억×9%)이내이고 차임(월임대료)는 301,500(=335만원×9%)원 이내가 됩니다. 건물주의 월임대료 인상가능 금액은 3,651,500(=335만원+301,500원)원 이내입니다. 그러나 과연 건물주가 이것을 받아들일지는 잘 모르겠네요. 아무튼 당사자끼리 잘 협의 하여 결정하셔야 될 것 같습니다. Q.2 상가임대차 계약은 기본이 5년입니까?상가임대차 계약기간은 5년이 아닙니다. 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 1년 미만으로 정한 경우에는 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만, 임차인은 1년 미만이 유효함을 주장할 수 있지요.임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.Q.3 건물주는 계약 후, 1년이 지날 때 마다 임대료 인상을 요구할 수 있나요? 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 당사자는 장래에 대하여 증감을 청구 할 수 있습니다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.따라서 건물주는 증액을 청구하기 위해서는 계약기간(1년, 2년, 3년 등) 만료 후 증감을 청구할 수 있고 증액을 한 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. | ||||||
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