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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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공증하면 진짜 상관없나요? | ||||||||
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2011-12-12 |  |
2011-12-31 |  |
49659 | ||
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답답한 속 화아악 풀어주셔요
모 법인부동산에서 토지를 분할해서 파는 과정에서 생긴일인데 이런 경우가 많이 생길것같아 꼭 그 답을 알고싶습니다. 2차선도로에 저촉된 임야를 분할해서 팔다보니 뒷쪽땅들이 맹지가 되었습니다 그 맹지의 분할된 토지모양위에 그들 임의대로 도로를 내서 파는데(지면상에서만) 지적도 상에는 표시가 되지않지만 나중에 길을 낼때 앞에 땅 지주에게 미리 토지사용승낙서를 받아놓았고 어차피 개발할때는 다 밀어버리기때문에 현재의 맹지는 상관이 없다고 합니다. 토지사용승낙서 받은것을 공증해준다고 하는데 만약 도로에 물린땅의 지주가 바뀐다고 해도 먼저 받아놓은 토지사용승낙서가 계속 효과를 발휘하기 때문에 전혀 문제가 되지않는다고 합니다 아닌듯 싶은데 자꾸 맞다고 하니 제가 바보아닌 바보가 된것같습니다. 명쾌한 답변 부탁드리구요 만약 그들말이 거짓이라면 사기나 마찬가진데 제가 어찌 대응할 방법은 없는지요^^ 바쁘시겠지만 속 시원한 답변 부탁드립니다.
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| 명쾌한 답변 감사합니다. 너무 성의껏 적어주신것에 제가 깜딱 놀랬습니다^^ 아무것도 모를때는 간단한것 같더니 답변내용을 보니 못 묵어도 배워야된다는 말씀이 딱 맞는것 같네요 진~짜루 감사드리고, 아는 것만큼 보이고 보이는 것만큼 돈을 번다는데 두 분 모두 내년에도 대박나십쇼. 저도 덕분에 쫌 더 알았다고 강부자의 대열에 한발다가선것 같아 기쁩니다. 다른 분들도 이 내용 잘 읽어보시고 피해보는 일없이 부자의 대열에 합류하길 빕니다. 땡큐~베리망치 | |||||||
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| ○ 질문에 관한 답변 내용- 김순미 회원님께서 임야 분할로 인한 맹지를 꼭 매입하셔야 되는 특별한 이유가 있지 않으면 토지를 매입하지 않는 것이 좋을 듯 합니다. 토지매입은 항상 심사숙고 하고 다양한 검토 및 현장조사가 이루어진 뒤 행하여야 됩니다. 예를 들면 개발행위허가, 연접개발제한규정, 용도지역별 행위제한 내용, 토지의 분할제한 등 다방면에서 분석과 검토가 선행되어 져야 합니다.- 그 토지가 꼭 필요하지 않은데 굳이 맹지인데다 토지사용승낙서를 받아가면서 매입할 필요가 있는지 모르겠네요.- 토지사용승낙서는 건축허가를 받기 위해 여러 서류들 가운데 하나의 서류에 불과하며, 이것은 무한정 유효한 것도 아닙니다. 즉 토지사용승낙서의 공증이 중요한 것이 아니라 건축허가나 개발행위를 받는데 기간이 길어지면 유효기간이 지나 재차 토지소유주에게 받아야 하는데 일반적으로 비협조적이라 합니다.- 흔히 맹지에 대한 투자방법으로 맹지를 싸게 사들여서 도로를 확보해서 되팔면 큰 시세차익을 벌수 있다고 생각하는 사람들이 많다. 이러한 생각은 큰 오산이라고 생각합니다.- 최근에 기획부동산이 선의의 투자자를 상대로 사기를 치는 사례가 늘고 있다고 합니다. 기획부동산은 보통 일정규모의 부동산을 매입한 후에 이를 소규모(예 : 330㎡, 990㎡)로 분할하여 분양하는 방식으로 운영되며, 과장광고, 허위 개발정보 제시 등을 통해 소비자를 현혹하여 폭리를 취하고 소비자에게 피해를 유발하므로 주의가 요구됩니다.- 회원님의 질문내용을 검토해본 결과 저의 소견으로는 기획부동산의 냄새가 나는 것 같은데 아무쪼록 심사숙고 하셔서 매입여부를 결정하시기 바랍니다.○ 토지사용승낙서- 토지의 소유권자가 다른 사람에게 토지사용 권원을 부여하는 서면- 법적으로는 임대차나 사용대차의 성격을 가짐- 실무적으로는 건축물을 건축하기 위한 목적으로 토지를 매입하는 자가 이전등기를 하기 전에 건축허가나 토지거래 허가를 받기 위하여 필요한 서류- 토지사용승낙을 양도 받은 경우에는 토지소유자의 승낙이나 동의가 필요함- 토지 소유자의 동의를 받지 못할 경우를 대비해서 지역권설정등기가 가능하나 이것은 쉽지 않음(매입한 토지를 요역지로 하고 도로부분을 "승역지"로 하는 "통행목적"의 지역권을 설정)- 건축허가를 받기 위해 첨부된 인감의 유효기간은 3~6개월 정도이기 때문에 그 기간이 경과하면 토지사용승낙서와 인감을 다시 받아야 됨- 건축허가를 받기 위해 매도인에게 토지사용승낙서의 재발행을 요구했을 때 비협조 적임- 토지를 제3자에게 매도했을 때 이미 받은 토지사용승낙서는 무용지물이 되며, 제3자는 이미 받아놓은 토지상용승낙서를 믿지 않을 수 있음○ 개발행위허가 대상행위- 건축물의 건축 또는 공작물의 설치- 토지의 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)- 토석의 채취- 토지 분할 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따란 허가/인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할- 물건을 쌓아놓은 행위○ 연접개발제한규정- 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 산지관리법이 적용되는 산지에 적용- 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 개발행위를 하는 경우에는 전체규모에 대한 제한이 있음- 이 제한규모를 적용할 때 개발행위가 연접하여 이루어지거나 여러 차례 나누어질 때는 전체를 하나의 개발행위로 간주하여 제한규모를 적용- 개발행위제한규모를 초과하는 경우에는 개발행위가 나오지 않음 | |||||||
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| 공증 보다는 계약 내용에 따른 판단이 중요할 듯합니다. 공증은 단지 그 계약 내용이 있었다는 것을 증명하는 것에 불과한 하나의 수단일 뿐입니다. 부동산법인등이 토지를 개발하여 분할등기의 방법으로 분할 매각시 항상 발생하는 문제지만 현실에서는 이에 대한 문제의 가능성과 해법을 제시하는 곳을 찾기 어렵습니다.제 사견이기는 합니다만, 어쩌면 해결의 실마리가 되지 않을까하여 조심스레 의견을 드립니다.법인부동산이 분할매각할때 맹지 매수자에게 도로(임의설치)부지가 포함된 토지소유자의 토지사용승락서를 받아주는방법으로 건축이 가능한 대지로 만들어 매각을 합니다. 이때 맹지 소유자는 토지사용승락서를 근거로 건축허가를 받아 건축을 하게되므로 여기까지는 별 문제가 없을 것입니다. 그러나, 향후 맹지 소유자가 그 대지를 매각할때 토지사용권을 함께 양도한다는 보장이 없다면 문제가 될수 있다고 판단됩니다. 차기 매수자가 개축등을 위해 건축행위를 할때도 토지사용승락이 있어야 하는 한계를 계속 가져갈 수 밖에없으므로 최초 토지 매입시 계약내용에 토지사용승락의 양도조건을 명기할 필요가 있을 것입니다. 즉, 맹지의 최초 매수자와 토지사용승락서를 제공하는 대지의 매수자 간에 양측의 어느 한 측이라도 향후 대지를 양도시 상기 토지사용승락은 함께 승계한다는 내용의 계약이 필요할 것입니다. 보다 명확한 계약 내용에 대한 문구는 법무사등과 상의해서 최적의 문구를 정하는 것이 좋겠습니다.의견일 뿐이므로 참조만 하셨으면 합니다. | |||||||
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