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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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상가임대차보호법 | ||||||||
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2011-12-14 |  |
2011-12-23 |  |
48042 | ||
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안녕하세요 저희 시동생이 작은 사진관 운영중인데요
2011년 8월에 1000만원에 계약을해서(1년) 지금 2011년 12월인데요 전화가 한통왔다네요 상가를 판매하게됐는데 3개월후에 그사람이 구입후 이자리에서 영업을한다고하네요 그러니깐 3개월후에 나갈수있겠냐고 그렇게 말하면서 어짜피 1년이면 8개월 남았는데 나갈수있으면 나가라는거죠 임대금액이 작은것으로 봐도 자리는 좋지않아 지난 몇달동안 엄청적자를보며 조금씩 좋아지고있는건데 1년정도나되야 자리를 잡을꺼같은데 그떄 나가라고하면 어쩌죠 가게를 새로 매매한 사람이 여기에서 본인이 영업하겠다고 나가라고하면 나가야하는건가요? |
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| ○ 질문에 관한 답변 내용- 양수인(새 상가주인)이 상가를 인수했을 때 종전 임대인과 임차인(회원님의 시동생) 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있습니다.- 만약 새 주인이 직접 영업을 하기 위해 건물을 비워주기를 원한다면 계약기간을 채우지 못했으므로 인해 발생된 손해액을 청구하여 받으시기를 바랍니다.- 손해를 배상해주지 않는다면 임대차계약기간 존속을 주장하여 사진관 운영을 하셔도 됩니다.○ 상가임대차의 존속기간- 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.- 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.- 즉, 1년 미만으로 정한 경우에는 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만, 임차인은 1년 미만이 유효함을 주장할 수 있다.- 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.○ 임대인 지위의 승계- 소유권을 양수인이 새로 취득했을 때 종전 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다.- 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.- 그러나 주의할 점은 임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 하기 이전에 그 상가건물에 대해서 이미 저당권이나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 상가 임차인은 신소유권자(양수인)에게 대항할 수 없다.○ 계속적 채권관계(임대차, 고용, 위임 등)에 있어서 해지- 해지가 있으면 계속적 계약의 효력이 즉시 종료됨- 계속적 채권계약이 해지되면 청산의무가 발생하고 손해배상의 청구도 가능함 | ||||||
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