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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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다주택 매도 양도세 차이 | ||||||||
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2011-12-15 |  |
2011-12-23 |  |
48610 | ||
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안녕하십니까 ? 현재 1가구 2주택인데 무엇을 먼저 매도해야만 하는가에 관하여 주변 또는 부동산에도 물어보니 정확치 않아, 글올려 확실하게 알고 싶어 다음과 같이 정리하니 답변 주시면 감사하겠습니다.
A) 중계동 염광아파트 2002년 취득 B) 용산 연립주택 2007년 취득 C) 별내지구 2012년 1월 입주 예정
현재 1가구 2주택이며, 별내지구 입주시 1가구 3주택이 됨. B)는 양도차익 없음(손해) 현재 시가 1억정도
(질문사항) C입주후(3주택이 됨) B를 매도하고 2년내 A매도시 양도세? - B를 먼저 처분하고 싶은데 현재 처분이 용이치 않습니다. 그래서 우선 별내에 입주한후 2년내에 A매도시 양도세가 어떻게 적용받는지 알고 싶습니다. |
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| ○ 양도소득세 누진세율의 계산- 1,200마원 이하 : 과세표준의 6% [72만원=1,200만원×6%]- 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 : 72만원＋1,200만원 초과금액의 15% [582만원=(4,600만원-1,200만원)×15%＋72만원]- 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 : 582만원＋4,600만원 초과금액의 24% [1,590만원=(8,800만원-4,600만원)×24%＋582만원]- 8,800만원 초과 : 1,590만원+8,800만원 초과금액의 33%○ 누진세율의 계산 예제① 5,000만원인 경우 : 582만원＋400만원×24%=678만원② 1억인 경우 : 1,590만원＋1,200만원×33%=1,986만원 | ||||||
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| ○ 질문에 관한 답변 내용- 위의 질문 내용으로는 양도소득세를 구하기에는 힘들기 때문에 양도소득세를 구하는 절차와 내용을 큰 틀에서 개략적으로 설명해보았으니 참고 하시기를 바랍니다.- 양도소득세관련 구체적인 내용과 세액규모는 국세청 홈페이지를 이용하시면 좀 더 정확한 정보를 얻을 실 수 있을 것입니다. 그리고 홈페이지에 양도소득세를 자동으로 계산해주는 프로그램도 있으니 이용해보시기를 바랍니다.- 다주택자의 양도소득세 폐지를 아직 국회를 통과(2012년 중에 국회통과를 준비 중)하지 못한 상태이고, 현재 통합을 추진 중인 야당에서 동의를 해줄지는 의문이듭니다. 왜냐하면 내년에 총선과 대선이 있기 때문에 다주택자의 양도세 폐지를 주장하기에는 힘들 것임○ 양도소득세 세액계산 흐름- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득금액기본공제- 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율- 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액 - 예정신고납부세액공제○ 양도차익의 계산- 양도가액과 취득가액 : 실지거래가액- 기타 필요경비 : 양도비(중개수수료, 개량비, 설비비 등) 등 실제경비○ 양도소득금액의 계산- 장기보유특별공제 : 등기된 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 적용(양도차익×공제율)- 공제액 : 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율을 3년 이상 24%부터 매년 8%씩 적용하여 10년 이상일 경우 80%까지 확대하도록 하고, 1세대 1주택 이외의 자산(토지 및 건물 등)의 공제율은 1년 단위로 세분화하여 보유기간 1년당 양도차익의 3%씩 공제받을 수 있음○ 양도소득 과제표준의 계산- 양도소득기본공제 : 보유기간이나 과세대상별 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 하며, 등기되지 아니한 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리는 제외한다.- 공제액 : 연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제○ 산출세액의 계산- 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(2012년 1월 1일 이후 양도 시)① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%④ 비사업용 토지 등 : 60%⑤ 미등기 양도자산 : 70%- 1세대 2주택자의 주택, 1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택 : 2년 이상 보유 시 누진세율 적용- 1세대 3주택 이상자의 주택, 1세대의 주택과 입주권의 합이 3이상인 경우의 그 주택, 비사업용 토지 등 : 2년 이상 보유 시 일반지역은 누진세율, 투기지역은 누진세율+10% 적용○ 감면세액 : 조세특례제한법상 감면세액 등○ 예정신고납부세액공제- 2011년 이후 양도분의 경우 예정신고세액공제가 전면 폐지됨에 따라 적용배제○ 다주택자 중과세율(~ 2012년 12월 31일 양도한 경우)- 장기보유특별공제 배제- 2이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 세액을 적용(누진세율+10%와 40% 비례세율의 경합시 세액이 높은 것을 적용)- 3주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%), 투기지역은 누진세율+10%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2주택① 2년 이상 보유 : 누진세율(6~33%)② 1년 이상~2년 미만 보유 : 40%③ 1년 미만 보유 : 50%- 2013년 1월 1일 이후 양도(2008년 12월 31일 이전 취득분) : 장기보유특별공제 배제① 2년 이상 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%② 1년 이상~2년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50%③ 1년 미만 보유 : 3주택 60%, 2주택 50% | ||||||
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| 1. 매도가 힘들기는 하지마는 양도세를 내지 않기 위해서는 매매차익이 없는 B를 먼저 매도하고, 별내지구 입주 후 2년 이내에 A를 매도하면 양도세를 안내게 될 것이나, B를 매도치 않고, 별내지구에 입주 후 A를 매도한다면 일반세율을 적용하여 양도소득세를 내야합니다. A는 취득이 2년이 경과했으므로 양도차익에 따라 세율이 달라집니다. 양도차익이 1,200만원 이하 누진세율 6%, 4,600만원 이하 누진세율15%(누진공제 108만원), 8,800만원 이하 누진세율 24%(누진공제 522만원), 8,800만원 초과 누진세율 35%(누진공제 1,490만원)/35%는 2012년 부터 33%가 됩니다. 일반지역 기준이며, 주민세가 본세의 10%추가됩니다. | ||||||
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| 별내지구 입주한다면 3주택인데요. 다주택자에게 중과세제도가 없어지기 때문에 그리 중요치는 않고 중과세합니다. 따라서 양도차익이 적은 것부터 매도하는 것이 유리할 것입니다. | ||||||
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