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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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경매와 공매의 차이??? | |||||||
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2011-12-24 |  |
2011-12-31 |  |
48751 | |
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질문요지: 경매가 실행되면 임차인은 주택임대차법상 보호되는 것으로 아는데 공매가 실행되면 경매와 동일하게 보호되나요??? (오피스텔건물입니다. 주거용으로 사용) 예)서울지역 2008년 2월 2일 근저당 25억 2008년 6월30일 압류 600만원(국세청-당해세 아님) 2008년 8월 25일 임차인 40명 각각 임차보증금 2000만원 총임차보증금 8억 이후 경매 또는 공매 실행되었다면??? 고수님들 답변 기다리겠습니다. |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- (법원)경매는 민사집행법을 근거법으로하며 법원의 힘을 빌려 강제집행하는 것이고 공매는 국제징수법 등을 근거법으로 하며 한국자산관리공사(KAMCO)가 금융기관이 보유하는 부실자산의 효율적 정리를 촉진하고 부실징후기업의 경영정상화 노력을 지원함- 공매나 경매가 실행되면 권리분석에 따라 임차인이 주택임대차보호법에 의해 보호가 됩니다.- 따라서 말소기준권리에 따라 선순위 임차인은 인수가 되고 후순위는 말소가 됩니다.- 질문의 내용을 검토 해보았을 때 임차인은 말소기준권리보다 선순위이면서 소액임차인으로서 공매나 경매 시 최우선변제 대상에 해당된다고 볼 수 있습니다.- 하지만 주택임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제 됩니다.- 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있기 때문에 주택임대차보호법의 적용대상이 됨○ 경매 및 공매의 종류- 경매 : 매도인이 다수의 매수희망자에게 매수의 청약을 하게하고 그 중 최고 가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 매매가 이루어지는 매각방식- (광의)경매는 실행주체에 따라 사인이 주체가 되어 행하는 사경매와 국가기관인 법원 등이 주체가 되어 행하는 공경매가 있음- 공경매는 다시 법원에서 실시하는 (협의/법원)경매와 한국자산관리공사(KAMCO)에서 행해지는 공매로 구분됨① (협의/법원)경매 : 강제경매, 임의경매 (근거법 : 민사집행법)② 공매 : 수탁부동산(비업무용) 부동산 공매, 압류부동산 공매(근거법 : 국세징수법), 유입부동산 공매, 국유부동산매각 공매○ 강제경매- 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 집행권원을 가지고 있는 채권자의 신청에 의하여 법원이 채무자의 소유 일반재산을 압류/환가한 금액으로 채권자의 금전채권 만족을 얻을 것을 목적으로 행하는 강제환가절차를 말함- 채무자의 특정되지 않은 일반재산에 대하여 인적 책임을 묻는 예견되지 않은 경매- 부동산에 대한 강제집행방법의 하나○ 임의경매- 경매실행에 있어서 집행권원을 필요로 하지 않는 경매- 담보권 실행을 위한 경매(좁은 의미의 임의경매)- 담보권 실행을 위한 경매에는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등의 담보권을 가진 채권자에게 채무자가 채무를 임의이행하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것- 채무자의 특정재산에 대한 강제집행(물적 책임)으로, 이른바 예견된 경매○ 수탁부동산(비업무용 부동산) 공매- 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산을 한국자산관리공사가 이들 기관으로부터 부동산매각을 위임받아 이들 기관의 대리인으로서 일반인에게 매각하는 공매- 금융기관 소유 비업무용 부동산 : 금융기관이 채권정리를 위하여 법원경매과정에서 담보물을 낙찰 받아 취득한 후 1년 이내에 매매계약이 체결되지 아니한 부동산- 기업소유 비업무용 부동산 : 부실징후기업 자구계획 대상자산 및 기업소유관련 비업무용 자산○ 압류부동산 공매- 국세징수법 및 지방세법 등에 근거하여 행해지는 공매- 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후 체납된 세금을 받기 위해 국가기관(세무서 또는 지방자치단체) 등이 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰하여 하는 공매로 법원의 경매와 본질적으로 유사함- 가장 좁은 의미의 공매란 ‘국제징수법’에 의한 압류부동산 공매를 말하며, 압류부동산 공매는 지방자치단체에서 직접 하는 경우도 있음○ 유입부동산 공매- 부실채권 정리기금으로 금융기관으로부터 인수한 부실채권의 정리과정에서 법원경매를 통하여 자산관리공사 명의로 취득한 자산이나 부실징후기업 및 구조개선기업을 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 자산을 대상으로 행해지는 공매- 자산관리공사로 소유권이 이전된 부동산이므로 원칙적으로 자산관리공사가 대금납부조건을 결정하며 명도책임을 짐○ 국유부동산매각(임대) 경매- 국가가 취득한 잡종재산 중 기획재정부가 한국자산관리공사에 관리 및 처분을 위탁한 부동산을 대상으로 하며, 일반경쟁입찰과 수의계약 두 가지 방식으로 매각(임대) 됨 | ||||||
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| 경매와 마찬가지로 임차인 대항요건이 충족되면 보호됩니다. 참고로 공매는 법원과 같은 사법권을 가지지 아니한 온비드(자산관리공사)에서 주관하므로 경매에선 인도명령으로 족할 것이 명도소송해야 하는 등의 차이는 있습니다. 낙찰자 입장이라면 명도에 시간이 더 걸리는 등의 불편이 있을 수 있고, 임차인 입장이라면 명도시 좀 더 시간을 벌 수 있다고도 할 수 있습니다. | ||||||
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