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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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공장임차인 명도를 하려면 | |||||||
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2012-01-13 |  |
2012-01-27 |  |
53867 | |
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공장 매매 계약을 했습니다. 공장내에 임차인이 5년 계약하여 현재 3년 임차중입니다. 임차인(제조업 운영하며 공장 규모는 300평)은 앞으로 2년간 임차할 수 있는 권리를 요구하고 있고 만일 다른 공장을 이전할 경우에는 기계설치비와 공장 가동하지 못하는 부분까지 거액의 비용을 임대인에게 요구하고 있습니다. 이럴 경우 중개업자가 큰 비용없이 임차인을 명도하기 위한 손쉬운 해결방법이 있는지요??? 고수의 답변을 기다리겠습니다. |
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| -3년간 임차 중이라니까 아래 1항의 월세(차임)를 3기 연체한 것이 있다면 이걸 근거로 임대차계약 해지를 요구하는 경우가 많으며, 이외에는 아래의 내용들이 있다면 계약 해지 사유가 될 것이나 그렇지 않다면 계약 해지 할 수 없다고 생각하시면 됩니다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 | ||||||
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 임차인은 계약기간이 2년이나 남아 있기 때문에 공장 이전을 거부할 수 있습니다. 이에 대해 임차인에게 특별한 잘못이 없거나 계약서상의 해지특약이 없다면 임대인은 계약해지를 요구할 수가 없습니다.- 아래의 임대차계약의 해지 사유에 해당되지 않는 다면 임차인의 공장이전으로 인한 남은 2년간의 영업상의 손실과 이사비용, 중개수수료 등과 같은 예상하지 못한 비용이 발생하기 때문에 임대인이 그에 대한 손실 보상이 이루어져야 도의적으로 합당하지 않을 까 하고 생각을 해봅니다.- 만약 충분한 보상이 행해지지 않는 다면 당연히 임차인은 공장이전으로 인한 손해배상을 청구하게 될 것입니다.- 그러나 임대차기간(5년 계약) 만료 전에 임대인의 사정에 의해 임대차계약을 종료하는 경우 이사비용과 중개수수료에 관해서 임대인과 임차인 중 누가 부담할지에 대해서 법적으로 명확하게 명시하고 있는 규정은 없습니다.- 다만 도의적으로 임대차기간 종료 전에 계약을 해지하는 경우 임대인은 임차인에게 도의적으로 이사비용, 중개수수료에 대해서 손해를 배상해 주는 관행이 있을 뿐입니다.○ 해지권의 발생① 약정해지권의 발생- 계속적 계약관계에 있어서 당사자의 계약으로 해지권을 발생시킬 수 있다.- 계약을 맞을 때에 당사자의 일방 또는 쌍방이 해지권을 보류하는 특약을 할 수 있다.(민법 제543조)- 특히 임대차에 관하여는 명문의 규정(민법 제636조)이 있다.※ 계속적 계약관계- 임대차, 고용, 위임 등과 같이 채무가 어떤 이행기에 이행함으로써 종료하는 것이 아니라, 채무의 존속기한 냉 계속적으로 이행되어야 하는 것을 말한다.② 법정해지권의 발행- 법률의 규정에 의하여 발생한다.- 민법은 법정해지권의 발생에 관한 일반적 규정을 두지 않고, 개별적으로 각 계약에 따라 그 규정을 두고 있다.③ 사정변경에 의한 해지권- 계속적 거래관계로 인하여 발생하는 불확정한 채무를 보증하기 위한 계속적 보증에 있어서 보증계약 성립 당시의 사정에 현저한 변경이 생긴 경우에는 보증인은 보증계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.(판례)○ 해지효과의 발생 시기- 해지가 있으면 계속적 계약의 효력이 즉시 종료하는 것이 원칙이다.- 그러나 일정한 경우에는 해지기간이 경과함으로써 비로소 해지의 효력이 생긴다.(민법 제635조)- 민법은 해지의 이러한 기간에 대해 특별히 ‘해지의 통고’라고 하고 있다.○ 청산의무- 계속적 채권계약이 해지되면 청산의무가 발생한다.○ 손해배상의 청구- 계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다.(민법 제551조)- 따라서 해제와 손해배상청구권은 서로 양립할 수 있다. 즉 해제도 할 수 있고 손해배상을 청구할 수도 있다.○ 임대차계약 해지의 통고① 존속기간을 정하지 않은 경우(민법 제635조)- 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.- 토지, 건물 기타의 공작물에 관하여는 임대인 해지통고를 하면 6월, 임차인이 통고하면 1월, 동산에 관하여는 어느 쪽이 통고를 하든 5일이 각각 경과하면 임대차는 종료한다.② 해지권의 보류가 있는 경우(민법 제636조)- 임대차의 존속기간의 약정이 있는 때에도 당사자의 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위 제635조의 규정이 준용된다.③ 임차인이 파산한 경우- 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 기간약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 위 제635조의 규정에 의해 해지통고 할 수 있다.(민법 제637조 제1항)- 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.(민법 제637조 제2항)○ 임대차계약 즉시 해지- 다음과 같은 경우에는 기간의 약정과 관계없이 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지에 의해 곧 임대차계약의 효력은 소멸한다.① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조)② 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에, 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 제2항)③ 임대인의 동의 없이 제3자에게 양도하거나 전대한 때(민법 제629조 제2항)④ 차임연체액이 2기의 임차액에 달할 때(민법 제640조)⑤ 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 때 | ||||||
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