사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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배당요구신청을 하지 않고 낙찰받을경우?

함지연

2012-01-17

2012-01-27

54675

근저당 설정: 저축은행 2억7천8백 06.12.22 (총6채)

세입자(매수인): 계약금3천 전입08.07.23 (확정일자X)

임의경매 10.12.13

매수인이며 매매계약을 체결한 후 매매대금 6천 중 3천만 지불하고

잔금은 등기가 나는데로 주기로 하고 거주한 상태였습니다..

전입신고만 하고 집이 금방 풀린다는 주인말만 믿다가 어이없게 되버렸네요..

마침 제가 사는곳은 부랴부랴 5천5백에 3번 유찰끝에 낙찰 받았고..

나머지 5채도 낙찰이 끝난 상태이며.. 지금 대금지급기일만 남은 상황인데요...

(6채 총낙찰가: 대략 3억7천9백)

문제는 배당요구신청도 못한데다.. 상계신청기간도 지나버렸습니다..

저같은 경우엔 배당요구신청 안해서 상계신청도 안되는거였나요?

전혀 배당금도 못 받고 제 3천만원은 날아가는건가요?

답변

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답변

이철호

2012-01-18

○ 질문에 대한 답변 내용

- 안타깝게도 함지연 회원님께서는 배당요구 신청을 하지 않았고 확정일자도 받지 않았기 때문에 낙찰대금에서 계약금 3천만원을 반환 받을 수가 없습니다.

- 그러나 저의 사견으로는 회원님께서는 민법 제576조 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임에 근거하여 매도인(건물주인)을 상대로 계약해제와 손해배상을 청구하셔야 할 것 같습니다.

- 또한 회원님께서 매도인을 대신하여 채무변제를 통한 건물의 소유권을 확보할 수도 있을 것 같습니다.

○ 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임(민법 제576조)

① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

② 전항의 경우 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

○ 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임의 요건

- 매매의 목적인 부동산 위에 설정된 저당권이나 전세권의 행사(=경매신청)로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 또는 잃은 때와 매수인이 그의 출재(채무변제)로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인의 담보책임이 발생한다.

- 매수인이 그의 출재로 소유권을 보존한 때란 매수인이 이해관계 있는 제3자로서 피담보채권 또는 전세금반환채권을 변제함으로써 저당권 또는 전세권을 소멸하게 한 경우를 말한다.

○ 저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임의 내용

- 계약해제권 : 매수인이 선의ㆍ악의를 묻지 않고 소유권을 취득할 수 없거나 또는 소유권을 상실한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

- 손해배상청구권 : 매수인의 선의ㆍ악의를 묻지 않고 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때, 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때에는 손해배상을 청구할 수 있다. 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

- 제척기간 : 제한이 없다.