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부동산지식 in
협회와 에듀센터의 명품 인맥 네트워크를 통해 부동산 관련 궁금증 해결할 수 있습니다
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질문 전 검색해 보세요.
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토지임대차기간3년이 경과되어 원상복구를 요청하였으나계약서에 없는나무를심어놓고팔려야 나간다하며2년째버티고있음(임료않줌) 어찌해야할지방법과절차가궁금 | ||||||||
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2012-01-20 |  |
2012-01-31 |  |
53680 | ||
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토지를 임대해주었고 계약기간은 이미종료되어 토지원상복구를 요청하였으나 심어놓은 나무가 팔려야 나간다하고 2년째 버티고 있음 임차인은 조경업자로 계약기간 3년째에 나무팔기 위해 잠깐만 옮겨놓는다하고 승락하기전에 이미 옮겨놓았고 현재까지 나무가 팔리지 않았으며 임대기간 종료후 임차료도 주지않고 있음 수차례 유선 또는 만나 나가 줄 것을 요구하였고 2012년 3월까지 비워달라고 내용증명을 2차례 보냈음' 임차인을 내보내기 위해 어떤 법률적인 절차를 거쳐야 하는지 심어놓은 나무를 임대인 임의로 처분할수 있는지 않된다면 별도 명도소송해야 되는지 궁금합니다 |
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| ○ 질문에 대한 답변 내용- 최명은 회원님의 재산으로 토지에 무단으로 나무를 심어놓고 상당한 기간 동안 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 회원님에게 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 합니다.- 따라서 토지임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 회원님에게 토지를 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 토지 명도 완료일까지 그 부동산을 점유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있습니다.- 결론적으로 말해서 임차인이 임대차 종료 후 약 2년 동안 최명은 회원님의 토지를 계속 점유 및 사용하고 있었으므로 점유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환청구소송을 통해서 부당이득금을 반환 받으시고 토지를 명도 받으시기 바랍니다.○ 임차물반환의무- 임차인은 임대차가 종료한 때에는 임차물을 임대인에게 반환할 의무가 있다. 이때에는 임차물을 원상에 회복하여야 하며, 그것에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.(민법 제654조 제615조)○ 판례 사례- 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.- 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다. - 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유ㆍ사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다. 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다.- 임대차기간만료, 차임연체 등 여러 가지 이유로 임대차계약관계가 종료된 이후에도 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하는 경우 임대차관계 종료 이후에는 더 이상 임대차계약관계가 없기 때문에 점유하고 있는 전 임차인에 대해서 계약이 유지된 것을 전제로 종전과 같이 “차임”을 청구할 권리는 없습니다. 그러나 전 임차인이 임대차목적물을 그동안의 사용목적에 맞게끔 종전과 같이 임대차목적물을 계속 사용수익하고 있다면, 목적물의 소유자와의 관계에서는 계약 관계없이 부당한 이득을 취하고 있기 때문에 종전에 지급하던 차임상당의 부당이득반환의무가 있게 됩니다.- 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나, 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다. | ||||||
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