사단법인 한국부동산자산관리사협회(매경 부동산자산관리사 에듀센터)

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상가에 임대인이 바뀌어서...

박소영

2012-01-25

2012-01-31

51574

상가가 매매가 되었는데, 아무도(전임대인, 거래한부동산) 새로 매매가 되었다는 사실을 알려주지않았어요, 잔금치런후 갱신계약을 하려고 주인이 바뀌었고 월세도 인상이라고 했다.

갱신은 11월이었는데 계약서를 따로 쓰지 않았고 매매는 1월에 이루졌다 .

이렇게 되면 월세를 올려 줘야 하나요?, 또 계약을 하고 나면 통보를 해 주어야 하는 것 아닌가요?

답변

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답변

이철호

2012-01-25

○ 질문에 대한 답변 내용

- 회원님의 상가임대차계약 갱신이 작년 11월 이었고 매매는 1월에 이루어 졌다고 하셨기 때문에 이는 묵시적갱신이 이루어졌다고 보아야 할 것으로 생각이 됩니다.

- 왜냐하면 임대인이 상가임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 회원님에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않았기 때문입니다.

-따라서 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있으며, 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다.

- 월세인상은 상가건물임대차보호법에서 정해진 범위 내에서 이루어져야 한다고 임대인을 설득을 하셔야 할 것입니다.

- 매매계약을 하고 난 후 임차인에게 임대인이 바뀌었다고 물론 통보를 해주는 것이 당연한 순리이겠지만 때때로 통보를 하지 않아서 임대인과 임차인사이에 마찰이 생기곤 합니다.

○ 임대인 지위의 승계

- 소유권을 양수인이 새로 취득했을 때 종전 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인과 임차인에게 포괄적으로 이전되므로, 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계에서 벗어난다.

- 따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.

○ 묵시적 갱신(법적갱신)

- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항)

- 임대차의 존속기간이 정함이 없을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(상가건물임대차보호법 제10조 제5항)

○ 차임 등의 증감청구권

- 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(상가건물임대차보호법 제11조 1항)

- 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.(상가건물임대차보호법 제11조 2항)

- 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.(상가건물임대차보호법 시행령 제4조)

○ 월차임 전환 시 산정률의 제한

- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.(상가건물임대차보호법 제12조)

- 법 제12조에서 “대통령이 정하는 비율”이라 함은 연 1할5푼을 말한다.(상가건물임대차보호법 시행령 제5조)