[도시재생신문 정훈 기자] 지난달 24일 오후 서울 서초구 서초동에 위치한 매경KRPM 에듀센터에서 (사)한국부동산자산관리사협회(회장 김민수ㆍ이하 한자협)가 주최하는 특강이 열렸다.
이날 강의에는 평일 낮 시간대임에도 불구하고 강의실을 가득 메울 정도 많은 이들이 찾아 부동산 자산 관리에 대한 높은 관심과 열기를 반영했다. 1부와 2부로 나뉜 강의는 김민수 한자협 회장이 직접 강사로 나서 부동산 자산 관리의 중요성을 피력하고 시대 변화에 맞게 보다 정교하고 전문적인 지식과 노하우를 갖춘 전문가가 필요하다는 점을 강조했다.
김 회장은 “부동산 공인중개사 30만 시대를 맞아 은퇴 이후의 불확실성이 높아진 상황에서 매일경제(이하 매경) 부동산자산관리사가 그 해답을 제시해 줄 것”이라고 말했다.
그에 따르면 현재 국내에는 부동산 자산 관리에 있어 전문성을 담보해 줄 수 없는 인력이나 검증 기관이 전무한 실정인데 반해 국민의 자산 중 80가까이를 차지하는 부동산에 대한 보다 업그레이드된 자산 관리 욕구는 증대되고 있다.
김 회장은 이러한 시대적 욕구에 부응코자 매경 부동산자산관리사 제도를 통해 능력 있고 검증된 전문가에 의해 최적의 포트폴리오 구성을 통한 부동산 자산 관리가 이뤄질 수 있도록 지원하는 데 최선을 다할 것이라고 밝혔다.
◆ 부동산자산관리사 왜 필요한가
국내에 부동산 공인중개사 제도가 도입된 지 어느덧 25년이 흘렀다. 그동안 부동산 시장에서는 여러 가지 정책적ㆍ제도적 변화와 더불어 부동산 중심으로 형성된 기성세대의 부(富)를 체계적이고 전문적으로 관리해 줄 필요성이 높아졌다.
또한 저금리 기조가 지속되는 상황에서 시장 수익률을 웃도는 수익을 내기 위한 자산 관리가 그 어느 때보다도 중요해졌다. 특히 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 가시화하면서 노후를 대비해야 하는 부담도 점증되고 있다.
하지만 국내에는 이러한 시대적 변화와 수요자 욕구를 충족시킬 만한 제도적 장치가 전무한 실정이다. 특히 기존 공인중개사 제도로는 고정적인 수익 확보가 어렵고 퇴직금도 없기 때문에 거동이 불편해질 정도로 나이가 들었을 때를 대비할 수 없다는 한계가 있다.
게다가 이미 부를 축적한 자산가 입장에서는 은행 PB(Private Banker)처럼 소유 부동산을 믿고 맡길 만한 신뢰성이 담보되는 전문가가 필요한데 그러한 전문가와 수익을 다각화하기 위한 비즈니스 모델이 없기 때문에 부동산자산관리사의 필요성이 더욱 크다.
김민수 한자협 회장이 노린 것도 바로 이 부분이다. 김 회장은 “대다수 자산가들이 은행 PB의 말은 잘 믿으면서 현장에서 수년간 경험을 쌓은 업계 종사자의 말은 잘 믿지 못하는 데서 착안했다”고 밝혔다.
그는 이어 “그동안 축적된 데이터베이스를 바탕으로 고객의 자산 증식에 기여하고 궁극적으로 고객이 부동산 부자가 되기 위한 전략 수립을 돕고자 매경 부동산자산관리사 제도를 도입하게 됐다”고 덧붙였다.
◆ 연령별 맞춤형 전략 필수
매경 부동산자산관리사 자격을 얻은 관리사는 부동산 재테크에 나서는 자신의 고객을 위해서 연령대별로 차별화된 맞춤형 전략을 제시해야 한다. 하지만 이는 부동산에 투자하려는 일반인들에게도 적용될 수 있다.
이날 배포된 자료에 따르면 부동산 투자 대상은 수익형 부동산과 비수익형 부동산으로 나뉜다. 수익형 부동산은 매달 월세 등 정기적으로 (임대) 수익을 발생시켜주는 것으로 대표적인 게 바로 상가 건물이다. 반면 아파트로 대표되는 비수익형 부동산은 정기적인 수익이 아니라 매매를 통해 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 부동산을 말한다.
김민수 한자협 회장은 바로 이 2가지 부동산의 구분과 양자의 비중을 어느 정도로 맞출 것인 지가 중요하다고 했다. 그는 “투자에 앞서 수익형ㆍ비수익형 부동산을 구분해야 하고 여기에 각각 얼마만큼을 투자할 것인지를 명확히 해야 한다”면서 “이를 간과한 채 무작정 투자했다가는 ‘부동산 거지’로 전락하기 십상”이라고 강조했다.
◆ “포트폴리오 잘 짜라”
20~30대 젊은 계층은 ‘내 집’ 마련이 1차 목표이고 젊었을 때는 임대 수익보다는 시세 차익을 통해 한 번에 목돈을 쥘 수 있는 전략을 수립ㆍ시행해야 한다. 이 경우에는 시세 차익이 높은 비수익형 부동산, 즉 아파트로 눈을 돌려야 한다.
30~40대는 기존 주택의 평형을 상향하려는 욕구가 큰 만큼 포트폴리오상 비수익형 부동산의 비중이 가장 클 때다. 보다 큰 집으로 이사를 가고 자녀들이 어느 정도 성장한 40~50대는 종잣돈을 부풀리려는 욕구가 커지는 시기로 이때부터는 수익형 부동산에 시선을 돌리는 수요도 늘어난다.
하이라이트는 바로 은퇴를 고민해야 하는 50~60대로 이 시기에는 아파트와 같은 비수익형 부동산보다는 상가 건물과 같은 수익형 부동산에 집중적으로 투자해야 한다.
이 같이 연령대별 포트폴리오 구성에 차이가 나는 이유에 대해 김 회장은 “젊었을 때는 부동산 투자를 통해 ‘대박’을 내는 게 중요하다”면서 “지금은 내가 돈을 벌고 있기 때문 매달 임대 수익을 내는 수익형 부동산보다는 비수익형 부동산에 투자해야 큰돈을 벌 수 있다”고 설명했다.
반대로 나이가 들었을 때는 내가 돈을 벌 수 있는 수단이 상대적으로 한정돼 있기 때문에 매달 임대 수익을 내는 게 중요하므로 상가 건물과 같은 수익형 부동산에 초점을 맞춰야 한다는 설명이 이어졌다.
한편 오피스텔 투자로는 큰돈을 벌기 어렵다는 지적도 나왔다. 김 회장은 “지난 10년간 아파트와 상가 등의 상승 추세를 살펴본 결과 아파트는 약 3배, 상가는 약 1.5배 상승했다”면서 “하지만 오피스텔은 예나 지금이나 별반 차이가 없고 실제로 이제껏 오피스텔에 투자해서 큰돈을 벌었다는 사례를 접하지 못했다”고 토로했다.
◆ 부동산 투자에 앞서
부동산 투자에도 체계적인 전략과 과학적 근거에 기반을 둔 예측력, 그리고 이를 바탕으로 적기에 투자할 수 있는 판단력과 실행력이 필요하다.
김 회장은 이에 대해 “부동산 투자 수익은 단순히 ‘호재’에 기인한 게 아니라 치밀한 계획에 의한 ‘테마’가 있는 개발을 통해서만 가능하다”고 요약했다. 올바른 부동산 투자 원칙을 세우고 과도한 욕심을 버리는 마인드를 갖춘 뒤 체계적ㆍ과학적 투자를 해야 실패하지 않는다는 얘기다.
그는 개발 호재의 유혹에 빠져선 안 된다는 충고도 잊지 않았다. 김 회장은 “사람들이 부동산 투자에 앞서 가장 염두에 두는 것이 개발 호재”라며 “하지만 이는 여러분의 눈과 귀를 멀게 한다”고 경고했다.
김 회장이 말하는 부동산 투자는 ▲그것이 내게 꼭 필요한지, 반드시 사야하는지를 구분할 줄 알아야 하는 것에서 출발한다. ▲다음으로 수익형ㆍ비수익형 부동산에 대한 포트폴리오를 수립하고 ▲그런 다음에 개발 호재를 살펴야 한다. 이것이 지난 15년 이상 부동산 자산 관리에 매진해 온 김민수 회장이 역설한 부동산 투자의 기본이다.
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com
도시재생신문 hjeong25.rn@gmail.com
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