박원갑 부동산1번지 연구소장
한국부동산자산관리사협회 주최 특강서 시장 전망 및 재테크 노하우 역설
[도시재생신문 정훈 기자] “부동산은 호황과 불황을 반복하는 ‘사이클’이다”
지난 12일 서울 강남구 대치동에 위치한 강남구민회관에서 ‘2011년 부동산자산관리시장 거시적 大전망’이란 주제로 열린 특강에서 박원갑 부동산1번지 연구소장이 강조한 말이다.
사이클(cycle). 우리나라 부동산 시장의 특성을 이보다 명확히 표현하는 용어도 흔치 않다. 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 바로 정부 정책이다.
정부의 정책 방향에 따라 부동산 시장이 춤을 추는 것은 지난 수십 년간 쌓인 일종의 ‘경험칙’이 됐다.
경기를 부양하고자 할 때 ‘전가의 보도’처럼 활용된 것이 바로 부동산이다. 과거 건설만큼 고용 유발 효과가 큰 산업도 없었다. ‘고용 증대-소비 증가-기업 투자 확대-경제 성장’의 선순환 구조를 형성하는데 부동산만한 ‘효자’가 없었던 것이다.
반면 과열 조짐을 보이는 경기를 옥죄는 시발점도 부동산일 때가 많았다. 대표적인 예가 노무현 정부 때인 지난 2003년 10월 도입, 2005년부터 본격 시행된 종합부동산세(종부세)다. 투기 억제를 목표로 시행됐던 이 제도가 훗날 부동산 시장을 침체기로 이끄는 데 한몫했다는 주장은 지금도 심심치 않게 등장하고 있다.
이처럼 경기에 따라 냉ㆍ온탕을 오가는 정책에 따라 부동산 시장도 흔들렸다. 박원갑 소장의 위와 같은 표현은 바로 이러한 점과 맥을 같이한다고 할 수 있다.
◆ “부동산은 사이클…올해가 작년보다는 좋다”
박원갑 소장은 시각에 따라 2011년도 부동산 시장을 보는 편차가 크다고 언급하면서 이처럼 사이클을 이루는 시장의 특성상 현재 침체기에 있는 부동산 시장도 언제까지 악화일로일 수 없다는 점을 시사했다.
그는 “시각에 따라 올해 부동산 경기를 예측하는 편차가 크다”면서 “입주량과 유동성 측면에서 보면 시장은 상승장을 연출할 것이지만 총부채상환비율(DTI) 규제나 가계 부채 등 금융적인 측면에서 보면 시장 회복기는 요원하다”고 했다.
하지만 박 소장의 시각은 후자보다는 전자에 무게중심이 실려 있었다. 그는 “분명한 것은 (올해가) 작년보다는 좋다는 점”이라며 입주 물량이 전년 대비 65수준이고 최근 주식시장이 호조를 보이고 있는 점 등을 이유로 꼽았다.
다만 투자 심리가 가변적일 수 있고 집값이 여전히 비싸다는 점이 대세 상승을 가로막는 주요 요인이 될 것이라는 점도 분명히 밝혔다.
박 소장은 “지역별 편차가 있지만 지난해 12월 반포 래미안 퍼스티지(옛 반포주공2단지)가 고점을 찍을 만큼 집값이 여전히 비싸다”면서 “아파트는 기본적으로 시세 차익을 위한 상품으로, 이미 가격이 고점을 형성한 만큼 자본이득(capital gain)에 대한 기대감이 낮기 때문에 거래량은 부진할 것으로 예상된다”고 말했다.
그는 이어 “30대 초반의 젊은 계층이 집을 구매하려 하지 않는 점도 문제”라며 “올해 부동산 시장을 예상하자면 특별한 호재도 이렇다 할 악재도 없는 형국”이라고 정리했다.
아울러 올해 부동산 시장을 좌우하는 주요 변수로 오는 3월 말 끝나는 DTI 규제 한시 완화의 지속 여부에 달렸다고 주장했다. 또 기획재정부가 시행 예고한 ‘담보 대출 총량제’, 금리 인상 등 금융 규제적 요소에 관심을 둘 필요가 있다는 점도 피력했다.
◆ “월세 트렌드는 일시적…도시형 생활주택 활성화도 한계”
최근 들어 전세를 월세로 전환하거나 상승한 전세금만큼 월세로 받는 이른바 ‘보증부 월세’가 트렌드처럼 확산되고 있다. 실제로 국민은행에 따르면 지난해 12월 전세 비율은 전월 56.8%에서 56.2%로 줄은 반면 보증부 월세는 40.8%에서 41.2%로 늘었다. 임대시장이 월세 중심으로 재편되고 있는 것이다.
하지만 박원갑 소장은 이러한 추세가 지속되기에는 한계가 있고 월세 중심으로 임대시장이 재편되는 것은 시기상조라는 취지로 강연을 이어갔다.
박 소장은 “집을 ‘사는 것’이 아닌 ‘사는 곳’으로 보는 가치 이동이 이뤄지고 자본이득보다 임대수익을 중시하는 등의 방향으로 트렌드가 형성되지 않는 한 임대 사업에 (적극) 나설 필요가 없다”고 했다.
그는 이를 자산 시장과 상품 시장으로 구분해 설명했다. 부동산을 바라보는 인식이 ‘자산’이냐 ‘상품’이냐에 따라 (투자에) 차이가 나는 만큼 인식의 지평을 넓혀야 한다고도 했다.
부동산을 자산으로 볼 경우 그것을 사는 사람과 파는 사람이 존재할 수밖에 없어 2개의 가격이 존재하게 되고 이는 시장 변동성을 키우는 원인이 된다. 반면 부동산을 단순히 상품으로 보게 되면 업계 종사자로서 이보다 더 큰 위협은 없다고 강조했다.
박 소장은 “자산은 내가 1개 더 갖고 싶으냐의 문제인 반면 상품은 배가 부르면 그만 먹는 것과 같다”면서 “배가 부르면 더 이상 해당 물건의 필요성을 느끼지 못하게 되고 이는 곧 가격 무관심-거래 감소로 이어지게 된다”고 말했다.
그는 이어 “가장 큰 문제는 ‘상품’으로서 집을 구매해 놓고 이를 ‘자산’으로 간주해 (과도한) 가격 상승을 기대하는 것”이라며 “이러한 미스 매치가 시장을 왜곡하고 시장 회복을 저해하는 요인이 되고 있다”고 덧붙였다.
박 소장은 또 국내 부동산 임대 시장이 중산층을 대상으로 활성화되지 못하고 취약 계층을 중심으로 이뤄져 구조적으로 시장 왜곡이 심각하다고 지적했다.
한편 박원갑 소장은 최근 각광받고 있는 도시형 생활주택에 대한 막연한 환상도 깰 필요가 있다고 경고했다. 그는 “도시형 생활주택은 말 그대로 ‘틈새시장’인데 틈새는 언젠가 사라지게 돼 있다”며 “여전히 3~4인 가구에 대한 수요가 상당한 데다 그러한 추세가 당분간 이어질 것이기 때문에 ‘나 홀로(1인 가구)’ 아파트인 도시형 생활주택은 향후 거래가 급감하거나 극단적으로 시장이 소멸할 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
◆ “부동산 재테크 관건은 ‘저가 매수’…자신감 가져라”
박원갑 소장은 올해 부동산 시장을 전망하면서 그에 걸맞은 재테크 전략에 대한 팁(tip)도 제시했다. 특히 국내 가계 자산 중 부동산 비중이 실제로 그렇게 높지 않다면서 재테크에 유망한 품목으로 아파트를 꼽았다.
박 소장은 “갖가지 통계라든지 언론에서 국내 가계 자산 중 부동산 비중이 과도하다고 경고하고 있지만 이는 잘못된 것”이라며 “이는 비교 대상을 미국과 일본 등으로 한정했기 때문에 나타난 통계상의 맹점”이라고 강조했다.
실제로 그가 제시한 자료에 따르면 국내 자산 대비 부동산 비중은 78.6%다. 하지만 그동안 비교 대상에서 언급되지 않았던 영국, 핀란드, 이탈리아 등은 그 비율이 각각 83%, 84%, 85%에 달했다.
이러한 통계를 제시하면서 박 소장은 공개강좌 참석자를 비롯한 국내 투자자들이 자신감을 가질 필요가 있다고 역설했다. 자산 대비 부동산 비중이 높은 것이 우리에게만 국한된 문제가 아닌 만큼 이를 지나치게 의식해 부동산 투자에서 실기(失期)하는 우를 범해서는 안 된다는 뜻으로 해석된다.
앞서 언급한 자산과 상품으로서의 관점에서 부동산 시장을 구분했을 때 이러한 구분 작업이 필수적이며 이는 투자 측면에서도 매우 중요하다는 점도 강조됐다.
박 소장은 “통상 아파트 재건축 사업이 끝나면 ‘자산’으로 바라보던 시각이 ‘상품’으로 전환되는 경향이 뚜렷하게 나타난다”면서 “앞서 말했듯이 자산 시장이 거래 회전율이 월등히 높은 만큼 자산으로서의 시각을 갖고 구매에 나서야 한다”고 말했다.
끝으로 그는 부동산이 기본적으로 ‘관리’가 필요한 투자 대상이라고 강조하며 이를 위해 끊임없이 공부하고 균형적인 시각을 유지할 필요가 있다고 역설했다.
박 소장은 “부동산은 관리가 필요하다”며 “지나친 사랑은 반드시 문제로 귀결되는 만큼 ‘아내’를 관리하듯 부동산을 관리해야 한다”고 말했다. 사랑이 과하면 (대상을) 소유하려는 마음이 싹트고 그것이 결국 불행을 낳듯 부동산도 어느 정도 거리를 유지한 채 객관적인 시각을 유지하는 것이 중요하다는 논리였다.
그는 이를 위해 필요한 것이 끊임없는 ‘학습’이고 아울러 조급증도 버려야 한다는 조언도 잊지 않았다. 또한 현 시점에서 부동산 재테크의 관건이 물건을 최대한 싸게 구입하는 것이라며 이러한 점을 고민해야 재테크에 성공할 수 있다고 했다.
박 소장은 “어떻게 하면 싸게 살 수 있을 지가 ‘관건’인데 이를 위해서는 인내심을 갖고 기다리든지 경매 등 정상적인 가격보다 할인된 시장으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이 될 수 있다”고 조언했다.
그는 이어 “부동산 시장이 대세 상승기로 가기엔 무리가 있지만 다른 하락 요인의 영향력이 미미할 것으로 예상되는 만큼 지금까지 말한 내용을 바탕으로 적극적으로 움직일 필요가 있다”고 덧붙였다.
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com
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