“부동산자산관리시장 개척해 부동산 산업혁명 이룰 것”
[도시재생신문 정훈 기자] 지난 25일 오후. 서울 강남구 논현동에 위치한 매경 부동산자산관리사 에듀센터 5층에서 (사)한국부동산자산관리사협회(이하 한국부자협) 김민수 회장을 기다리고 있었다.
인터뷰를 위해 만나는 것은 이날이 처음. 하지만 약속 시간에 늦어서 미안하다며 악수를 청하는 그의 모습에서 외려 편안함을 느꼈다. 이미 여러 번의 특강 등을 통해 그를 접했기 때문이리라.
김민수 회장은 이날 여러 번 기자를 놀라게 했다. 사진 등에서 비춰졌던 모습보다 훨씬 젊어 보여서 한 번 놀랐고, 인터뷰 내내 자신감 넘치는 목소리로 해박한 지식과 실무 경험을 이야기해서 다시 한 번 놀랐다.
하지만 무엇보다 기자를 놀라게 한 건 가늠하기 힘들 만큼 큰 그의 꿈의 크기였다. 게다가 그가 구상한 것이 현실로 이뤄질 경우 국내 부동산 시장에 일대 혁명이 될 수 있으리란 생각은 신선한 충격으로 다가왔다.
이제 고작 40대에 불과한 김 회장이 부동산 자산관리라는 새로운 시장을 개척하는 데 있어 가지고 있는 일종의 사명감과 뚜렷한 목표 의식은 듣는 이로 하여금 무릎을 ‘탁’ 치게 만드는 마법 같은 힘이 있었다.
그는 이날 “2011년은 부동산 산업혁명의 원년이 될 것”이라며 부동산 자산관리 시장을 개척해 전문성과 신뢰성을 갖춘 전문가를 양성하고 이들 간 끈끈한 네트워크를 구축하는 데 최선을 다할 것이라고 밝혔다.
실제로 한국부자협이 주최한 제1회 ‘매경 부동산자산관리사 자격 검정 시험’에서 이미 823명의 부동산자산관리사가 배출됐다. 최근 이들에 대한 자격증 교부를 마치는 등 ‘첫술’에 기대 이상의 결실을 맺게 된 직후라 김 회장을 비롯한 한국부자협 관계자들은 상당히 고무돼 있었다.
김 회장은 “매일경제신문사와 파트너십을 맺은 것이 기대 이상의 성과를 거뒀다”면서 “그렇다고 해서 여기에 만족해선 안 되며 이미 배출된 전문가들을 어떻게 변화시킬 것인지에 대한 숙제를 안고 있어 무거운 책임감을 느끼고 있다”고 말했다.
그는 이어 “빠르게 변화하는 고객의 수요와 시장 트렌드에 부응하기 위해서 단지 자격증을 보유한 부동산자산관리사를 배출하는 데 그치지 않고 고객들이 각자의 (부동산) 자산을 믿고 맡길 수 있는 전문가를 양성하는 데 주안점을 두고 있다”며 “이들을 묶어 5년 이내에 2000명 이상으로 구성된 프랜차이즈 시스템을 구축하는 데에 협회가 지닌 모든 역량을 쏟아 부을 것”이라고 덧붙였다.
그의 설명을 듣고 있자니 자격제도와 교육과정을 통해 전문가를 배출하고 이들과 연계해 프랜차이즈 시스템을 만드는 것이 어려운 길이면서도 굉장히 전도유망하다는 것을 어느 정도 느낄 수 있었다.
하지만 일반 독자들을 위해 그에게 넌지시 물었다. 부동산 자산관리의 필요성 또는 당위성에 대해 말이다.
#. 부동산 자산관리란 개념이 생소한 게 사실이다. 이것이 얼마나 중요하고 왜 필요한지 설명해 달라.
한국인의 가계 자산 구성을 살펴보면 약 80%가 부동산에 쏠려 있습니다. 안정적인 포트폴리오 구성을 위해서는 이 비중을 떨어뜨릴 필요가 있죠.
하지만 어느 나라 국민보다 부동산에 대한 소유욕이 강한 데다 주변에 부자가 된 사례 대부분이 부동산 투자를 통해 이뤄진 것이기에 이를 조정하기가 쉽지 않은 게 현실입니다.
바로 이 지점에서 부동산 자산관리에 대한 필요성이 대두됩니다. 상대적으로 편안한 노후를 위해, 이른바 ‘부자(富者)’가 되기 위해서는 부동산에 투자를 해야 하고 이미 보유한 부동산을 보다 체계적으로 관리해야 할 수요가 커진 것이죠.
하지만 기존의 부동산 투자 방식으로는 시시각각 변하는 시장 트렌드에 제대로 부응하기가 어렵습니다. 과거와 같은 주먹구구식 방법으로는 투자 실패는 물론 있는 자산마저 까먹을 수 있는 상황이 발생하는 시대가 온 것이죠.
이제는 자신의 연령과 자산 규모별로 꼭 필요한 부동산과 필요하지 않은 부동산, 수익용 부동산과 비수익용 부동산 등의 구분을 통해 적정 포트폴리오를 구성하고 이를 바탕으로 중ㆍ장기적인 부동산 자산관리ㆍ투자 계획 등을 세워야만 성공할 수 있는 시대입니다.
가계 자산의 80%가 부동산에 집중돼 있는 상황에서 이를 전문적으로 관리해 줄 수 있는 전문가가 필요한데 현(現) 공인중개사 체계로는 이것에 제약이 있기 때문에 그 틈새를 파고들었다는 말로 들렸다.
그런데 이런 생각은 웬만한 부동산 전문가라면 누구나 가지고 있는 생각이다. 하지만 김민수 회장은 이를 실행에 옮겼다. 여기서 그의 남다른 통찰력과 추진력을 엿볼 수 있다.
그래서인지 문득 그가 부동산 자산관리라는 시대적 과제를 남들보다 먼저 꿰뚫고 이를 비즈니스 모델로 만들게 된 결정적인 계기가 무엇인지 궁금해졌다.
#. 부동산 자산관리에 눈을 뜨게 된 계기가 궁금하다.
지난 2002년 미국에서 배워 온 상가빌딩 자산관리(PM) 기법을 모 언론사와 함께 국내 최초로 보급하기 시작했습니다.
미국은 주거용 부동산인 주택과 콘도(아파트)를 렌트(rent)하는 시스템으로, 월세로 운영되기 때문에 자산을 관리해주는 전문 회사들이 일반화되어 있습니다. 반면 우리나라에는 전세 제도가 있어 주거용 부동산의 경우 자산을 관리해주는 회사들이 전무합니다.
이 ‘틈새’를 파고들 필요가 있다는 생각이 들었습니다. 게다가 강남 지역에 위치한 상가 빌딩 220개, 자산 규모로 보면 약 1조 원 이상 되는 상가빌딩을 관리하면서 국내 자산가들이 수익용 부동산을 보유하는 동안에도 보유 자산의 이용 가치를 극대화하는 데 관심이 많다는 것을 깨닫게 된 점도 부동산 자산관리 시장을 개척하기로 결심하는 데 많은 영향을 미쳤죠.
이후 미국으로 유학을 갔고 그곳에서 보유 시 자산관리뿐 아니라 투자 자문과 매각까지 맞춤형으로 해주는 시스템을 연수받았습니다. 이때 국내 부동산 자산관리에 있어서도 그 범위를 투자 자문에서 보유 및 매각까지 확대하고 이를 전담하는 전문가 양성에 나서야겠다고 생각하게 됐습니다.
#. 상가빌딩 자산관리가 뭔가? 건물주들이 매월 상당한 비용을 들이면서까지 용역을 맡길 필요성이 높은가?
지난 2002년에 도입한 상가빌딩 자산관리(PM)는 협의의 자산관리 방식으로, (상가 빌딩을) 보유하는 동안 임대 수익률을 극대화시키는 것이 목적입니다.
일례로 공실률을 낮춘다든지 건물주가 매매를 원할 때 원활한 매매를 유도해 시간적ㆍ경제적 비용을 최소화하는 등의 업무가 이에 포함되죠.
반면 지난해에 도입한 부동산 자산관리는 이보다 범위를 확대시킨 광의의 개념으로서, 성공적인 부동산 투자와 보유 시 이용 가치 및 매각 시 시세 차익 극대화를 모두 포괄합니다.
김민수 회장은 해박했다. 쉴 새 없이 이어지는 그의 말은 듣는 이로 하여금 저절로 집중하도록 만드는 힘이 있었다. 해당 분야에서 20년 가까이 실무 경험을 쌓았기에 그의 말 한마디 한마디에는 무게감마저 실리는 듯했다.
특히 외국 유학 시절의 경험담을 얘기할 때에는 기자도 더욱 심혈을 기울여 들어야 했고 받아 적는 손놀림도 더욱 바빠졌다.
#. 외국 사례를 자주 언급하는데 선진국의 부동산 자산관리 실태에 대해 말해 달라.
미국은 가정마다 구성원들의 건강을 관리해주는 주치의 시스템이 잘 발달돼 있습니다. 개개인의 건강을 체계적으로 맞춤 관리할 수 있는 거죠. 이러한 시스템이 부동산 자산관리에도 고스란히 적용됩니다.
심지어 부동산뿐 아니라 금융ㆍ기타 자산을 종합적으로 관리해주는 회사들이 일반화돼 있어 고객들의 다양한 자산관리 욕구를 충족시켜주고 있습니다.
신뢰할 수 있는 자산관리회사에서 고객에게 필요한 금융자산 관리와 부동산 자산관리 포트폴리오를 통해 노후에 트러스트 어카운트라는 유언 상품까지 제공할 정도로 상품화가 잘 이뤄져 있습니다.
하지만 국내에서는 금융회사가 금융자산관리를 중심에 둔 채 부동산 자산관리를 일부 자산가들에 국한해 (부가) ‘서비스’ 정도로 상담해주고 있는 실정이죠.
이러한 선진국들의 사례를 벤치마킹해서 우리 현실에 맞는 시스템을 구축하고 고객들의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 서비스를 제공하는 게 반드시 필요하다고 생각합니다.
김 회장은 한국부자협이 양성하는 부동산자산관리사를 ‘고객의 부동산을 관리해주는 주치의’라고 정의했다. 그는 “매경부동산자산관리사는 부동산자산관리 시장을 분석하는 능력을 갖추고 그를 바탕으로 고객의 연령과 자산 규모 등에 걸맞게 투자 포트폴리오를 작성해주는 역할을 하게 된다”면서 “이는 고객이 해당 자산을 보유하는 동안 그 이용 가치를 최대한 늘리는 (자산의) 운영ㆍ관리를 통해 투자 수익을 극대화시켜주는 부동산 재테크 전문가이자 주치의”라고 말했다.
그의 말을 듣고 있자니 부동산 재테크를 위한 주치의의 역할을 수행하는 부동산자산관리사로서 어떤 자격과 마인드를 갖춰야 하는지 궁금해졌다.
#. ‘부동산 주치의’로서 부동산자산관리사가 반드시 갖춰야 할 마인드나 자격은 뭔가?
매경 부동산자산관리사는 대한민국 국가 대표 부동산 자격증을 소지한 자긍심과 책임감을 갖고 우리나라 부동산 산업혁명을 이끄는 프런티어(frontier)가 돼야 합니다.
1961년에 도입된 ‘중개인’ 제도가 20여 년 후에 ‘공인중개사’ 제도로 바뀌었습니다. 그때를 기준으로 삼아도 25년 가까이 지났습니다.
이는 곧 지난 반세기 동안의 주 수익 모델인 ‘임대’와 ‘중개’만으로는 더 이상 변화하는 부동산 산업에 적응할 수 없다는 것을 의미합니다. 특히 부동산 경기가 좋으면 돈을 벌고 나쁘면 가족들의 생계를 걱정할 정도로 부침이 심한 부동산 수익 모델을 180도 뒤집어야 할 때라는 의미하기도 하죠.
이때 필요한 존재가 바로 매경 부동산자산관리사입니다. 따라서 이들은 다음 4가지 자격을 갖춰야 합니다.
▲첫째, 부동산 자산관리 시장과 정책을 분석할 수 있는 전문 능력 ▲둘째, 고객의 부동산 포트폴리오를 연령ㆍ자산 규모에 알맞게 조정해주는 실무 능력 ▲셋째, 고객이 소유한 부동산을 자산운영관리(PM)해 그 가치를 극대화시키는 능력 ▲넷째, 고객에게 신뢰 있는 정보를 제공하고 회원 간에도 신의성실의 원칙을 준수하는 능력 등이다.
인터뷰 도중에 김민수 회장은 한국부자협을 부동산 자산관리업계를 선도하는 기업으로 만들겠다는 포부를 여러 차례 밝혔다. 그는 “재테크의 종착역은 매월 500~1000만 원 이상의 임대 수익이 나오는 빌딩을 소유하는 것”이라며 “은행업계에는 K사(社), 증권업계에는 M사가 있듯 부동산 자산관리업계 하면 ‘한국부동산자산관리사협회’를 떠올릴 수 있도록 하는 게 목표”라고 강조했다.
그는 이를 위해 필요한 것이 철저한 시장조사를 통한 고객 수요 파악과 그러한 수요에 걸맞은 맞춤형 서비스를 제공해 고객에게 ‘감동’을 주는 것이라 했다.
하지만 단순히 자격제도와 교육 사업을 통해 부동산자산관리사를 배출하고 그들을 묶어 프랜차이즈로 만드는 것만 가지고는 2부족해 보였다. 그에게 한국부자협의 비즈니스 모델에 대해 자세히 들어 봤다.
#. 대외비가 아니라면 한국부자협의 사업 모델에 대해 좀 더 자세히 말해 달라.
당 협회의 주요 사업 모델은 크게 3가지로 나뉩니다. ▲하나는 금융회사와의 B2B 사업 모델이고 ▲다른 하나는 부동산 프라이빗 센터(private center)의 구축과 이를 통한 프랜차이즈 사업 모델입니다. ▲또 기존 영역에서 진일보해 부동산의 상속ㆍ증여 및 관련 금융 상품의 개발과 판매까지 아우르는 것을 궁극적인 목표로 삼고 있습니다.
현재 알리안츠생명 웰스매니저센터와 자산관리 업무 협약을 맺고 알리안츠생명 VIP 고객의 부동산 자산관리를 전담하기로 한 상태입니다. 향후 당 협회와 각 금융회사들이 부동산 자산관리 B2B 계약을 통해 종합자산관리서비스를 고객에게 제공할 계획입니다.
오는 6월 서울 강남에 국내 최초의 부동산 재테크 프라이빗 센터를 개설할 예정인데, 이곳은 매경 부동산자산관리사 전국 프랜차이즈 본점 역할을 하게 될 곳입니다.
또한 매경 부동산자산관리사의 포트폴리오 상품인 ▲아파트 ▲재건축 ▲재개발 ▲경매 ▲토지 ▲상가빌딩 등의 부동산 정보를 취합하고 분석하는 역할도 맡게 됩니다. 특히 해외 교포의 투자 및 자산관리까지 아우르는 글로벌 네트워크의 구심점 역할도 하게 될 것으로 보여 기대가 큽니다.
이를 통해 선별적으로 취합된 고급 정보와 매물은 강남 지역 건물주 2만여 명과 매경 부동산자산관리사 명품교육 회원들에게 제공할 계획이죠.
오는 9월에 창립 예정인 국내 최초의 부동산자산관리사 프랜차이즈는 기존 부동산 프랜차이즈가 아니라 부동산자산관리사들을 위한 차별화된 프랜차이즈란 점을 강조하고 싶습니다.
매경 부동산자산관리사 정규 교육과정(3개월)을 수료하고 자격시험을 통해 자격증을 취득한 회원들을 대상으로 하며, 주요 수익 모델은 크게 2가지로 나뉩니다.
하나는 수익용 부동산 자산운영관리(PM)사업을 통해 매월 고정적으로 1000만 원씩 매출을 올리는 사업 모델이며, 다른 하나는 부동산 자산관리 고객에게 부동산 자산관리 보고서를 제공하고 신(新)사업 모델 및 향후 보험이나 펀드를 상담ㆍ판매까지 할 수 있는 사업 모델입니다.
부동산의 상속ㆍ증여, 관련 상품의 개발ㆍ판매, 절세 서비스 제공 등의 경우에는 현재 이에 대한 관심이 높은데 반해 이를 사실상 보험회사 등에게 빼앗긴 것이 문제로 지적되고 있습니다.
따라서 당 협회는 빼앗긴 시장을 되찾고 이를 통해 기존 공인중개사는 물론 시장 재편을 주도할 매경 부동산자산관리사들의 위상을 제고하기 위해서라도 이 모델을 적극 육성할 방침입니다.
김민수 회장은 ‘세상은 꿈꾸는 자들이 만들어 간다’라는 글귀를 좋아한다고 했다. 그는 에디슨과 라이트형제가 있어 세상이 바뀌었고 스마트폰이 나와 모바일 혁명을 이끌고 있듯 한국부자협이 중심이 돼 새로운 시대에 걸맞은 부동산 산업혁명을 일으킬 것이라는 목표를 제시했다.
그는 이를 위해 기존의 비즈니스 모델에서 탈피해 시대적인 트렌드에 맞는 블루오션 사업을 만들어야 한다고도 했다. 그것이 바로 한국부자협이 주도하고 있는 다양한 사업 모델로 구현된 셈이다.
또 그가 말하는 ‘혁명’을 달성하기 위해서는 올해 대거 배출될 매경 부동산자산관리사들이 주인공이 돼야 한다고도 역설했다. 김 회장은 “얼마 전 국내 최초 부동산자산관리사 자격증인 매경 부동산자산관리사 자격증이 처음 발급됐다”면서 “이제 매경 부동산자산관리사가 국내 부동산 자산관리 시대를 이끌어 국내 부동산 산업혁명을 주도하는 혁명 전사가 돼야 한다”고 힘줘 말했다.
한국부자협은 오는 4월 비전 선포식을 시작으로 전국 지부ㆍ지회 구성과 매경부동산학술포럼 개최 등을 연이어 진행할 계획이다. 6월에는 앞서 밝혔던 프라이빗 센터가 개설된다. 7월과 11월로 예정된 3ㆍ4회 시험 준비도 해야 한다.
이래저래 눈코 뜰 새 없는 한 해가 될 것임을 시사한다. 앞을 향해 나아가는 그의 발걸음이 그의 말처럼 진중하되 성큼성큼 옮겨질 수 있길 바라며 협회 건물을 나섰다.
김 회장과 한국부자협 관계자가 밝혔듯이 그들의 초기 성공을 시기 어린 눈으로 바라보는 이들도 분명 존재한다. 하지만 한국부자협의 사업 모델이 기존 업계 관계자들과의 ‘치킨 게임’이 아니라 새로운 시장을 창출하는 것인 만큼 김 회장의 바람대로 그들은 그냥 묵묵히 그들의 길을 걸으면 될 듯하다.
어느 시(詩)에도 나오지 않았는가. ‘아무도 가지 않은 길 위에 서 있는 내게 오는 봄을 그 누가 막을 수 있겠는가’ 하고 말이다.
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com
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