부동산자산관리로 성공한 부자들의 부동산 투자전략을 분석해보니 다음과 같은 세 가지 공통점이 있었다.
첫째, 내집 마련은 블루칩 입지를 갖춘 버블세븐 지역에 했다는 것이고 둘째, 토지투자를 수도권에 중장기로 하여 시세차익을 많이 얻었다는 것이며, 셋째, 수익용 부동산인 상가빌딩에 투자했다는 것이었다. 부동산에는 반드시 투자해야 하는 필수 부동산이 있고 꼭 투자하지 않아도 되는 불필요한 부동산이 있다. 반드시 투자하지 않아도 되는 불필요한 부동산을 전문용어로 `기호형 부동산`이라고 한다. 기호형 부동산은 인생을 살아가는 데 반드시 필요한 부동산은 아니지만 재테크 목적으로 내가 좋아하는 기호에 따라 투자를 하는 부동산으로 가장 유혹을 가장 많이 받는 시기가 바로 40대 전후다.
40대는 내집 마련을 한 후 여유자금이 생기거나 목돈이 생기는 시기다. 이때 상가ㆍ오피스텔 분양, 토지, 펜션 등 매월 임대수익이 나오고 개발 호재가 있다는 달콤한 유혹을 잘 넘기는 것이 중요하다. 자칫 피땀 흘려 모은 종잣돈을 다 잃게 되기도 한다.
부동산자산관리 포트폴리오를 구성할 때는 꼭 필요한 부동산을 우선순위로 단계별로 투자하는 것이 가장 중요하다. 송파구 문정동에 거주하는 송 모씨(43)는 2006년 부동산을 잘 아는 친구가 위치가 좋다고 권유해 서울대역에 있는 소형 오피스텔을 분양받았다. 다행히 임대는 되고 있지만 4년이 지난 지금까지도 분양가보다 낮은 시세가 형성돼 있고 매물로 내놓았는데 거래가 전혀 되지 않아 고민이 많다.
송씨는 2008년 미국 금융위기 때 내집 마련 시점이라 생각하고 오피스텔을 매매로 내놓았지만 거래가 안돼 내집 마련 타이밍을 놓쳐 후회를 많이 했다.
요즘과 같은 아파트 조정 시기가 다시 한번 내집 마련을 할 수 있는 절호의 기회라고 생각하는데 분양가보다 2000만원 저렴하게 내놓아도 거래가 되지 않아 친구만 믿고 투자한 본인을 원망하고 있다고 한다.
전세가격은 올라가는데 목돈이 오피스텔에 묶여 이러지도 저러지도 못하는 상황에 맞벌이하는 부인과 부부싸움만 자주 하고 있다.
40대에 기호형 부동산 투자를 성공하기 위해서는 3가지 투자원칙을 갖고 투자를 해야 한다.
첫째, 기호형 부동산 투자는 단기투자를 목적으로 해야 한다.
기호형 부동산은 부동산 투자 시 지역개발 호재 비중이 높은 부동산으로 기대했던 지역개발 호재 메리트가 대부분 3년 전후에 소멸되는 것을 기준으로 매도 시점을 잡아야 한다. 중장기로 보유하면 영원히 원금을 회수하지 못할 수도 있다.
둘째, 소액투자를 해야 하며 수익성보다 환금성을 생각해야 한다. 기호형 부동산은 투자할 돈 30미만을 포트폴리오에 넣어야 하고 높은 수익성보다는 빠른 환금성을 투자 시 기준점으로 해야 한다.
셋째, 실수요가 목적이라면 가급적 사는 게 좋지만 투자 목적이면 신중히 판단해야 한다.
기호형 부동산에 투자해서 성공하는 경우는 필자 경험상 20이상이 안 되는 것으로 분석된다. 기호형 부동산은 투자해서 수익을 내기 위한 목적보다는 특성상 자영업자가 실사용 목적으로 하거나 소액 자산가들의 실수요 목적으로 투자하는 것이 바람직하다.
인생의 전환점인 40대에 부동산 자산관리를 계획했던 포트폴리오에 맞춰 반드시 필요한 부동산에만 투자해야지, 묻지마 투자나 섣부른 기호형 부동산 투자는 부동산 실패가 아닌 인생 실패가 될 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.
[김민수 한국부동산자산관리협회 대표]
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