Q = 30년간 직장생활을 퇴직하고 제2의 직업을 찾기 위해 취업을 준비 중인데 취업도 쉽지 않아 퇴직금과 거주하는 아파트를 매도하고 매월 생활비가 나오면서 거주도 할 수 있는 상가주택을 구입하기로 결정을 하여 매물을 보러 다니고 있습니다. 서울 강동구 길동에 대지 214㎡에 연면적 512㎡, 지하 1층~지상 4층 상가주택을 18억원에 매입하는 계약을 하려는데 건물계약은 처음이라 걱정이 많습니다. 매수자 입장에서 상가주택 매매계약을 할 때 꼭 확인해야 될 사항은 무엇인가요.
A = 상가주택 매매계약은 일반 아파트와 오피스텔 매매계약처럼 단순한 계약이 아니고 임차인도 다수여서 임대차계약서도 확인해야 할 것이 많으며 특히 시설관리용역계약서 등 매매계약 전에 확인해야 할 사항이 상당히 많습니다.
특히 매도자는 매매대금만 수령하면 되지만 매수자는 상가주택에 대해 중요사항을 사전 확인하지 않을 경우 임대사업을 승계하여 운영하는 데 어려움이 상당히 많습니다.
상가주택 매매계약 시 매수자 입장에서 매매계약 전 확인 필수 사항은 3가지가 있습니다. 첫째, 매매계약금액이 적정한지 거래사례조사를 반드시 해야 합니다.
아파트는 동일한 단지와 평형으로 인해 거래되는 가격에 대해 상한가와 하한가 선이 형성되어 있어 매매가격을 평가하기 쉽지만 상가주택은 동일 상권에 위치해도 도로조건이나 건물 노후도 및 임대수익률에 따라 매매가격 평가가 달라짐으로 인해 매매가격이 매도자 호가에 따라 천차만별입니다.
상가주택 매매가격을 조사할 경우 거래사례비교법으로 탐문조사를 공인중개사사무소에 하는데 거래사례를 선정할 때 동일 도로와 동일 상권에 토지면적이 유사한 규모의 사례를 최소 5개 이상 조사해야 정확한 시세를 분석할 수 있다.
둘째, 임대차계약서 임대료 금액이 중개사에게 들은 내용과 동일한지 확인해야 합니다. 상가주택 매매계약을 하면 대부분 임대차계약서를 계약 시 확인하지 않고 잔금 때 확인하는 경우가 많습니다.
하지만 중개사에게 들은 임대료보다 임대차계약서의 임대료가 적을 경우 난처한 경우가 발생합니다. 왜냐하면 매도자가 중개사들에게 중개를 의뢰할 때 임대차계약서를 확인시켜주지 않고 구두상으로 보증금과 월임대료를 알려주는 경우가 대부분이기 때문입니다. 이로 인해 잔금 시 매매계약이 해지되거나 법적 분쟁으로 가는 경우가 상당히 많습니다. 상가주택 매매계약서 날인 전 매도자가 가져온 임대차계약서의 임대료금액과 특약사항 중 매수자가 승계해야 하는 불리한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
셋째, 시설물 누수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
상가주택이 건축된 지 10년이 넘은 경우 균열과 누수문제가 발생하는 경우가 많습니다. 매매계약을 하면서 매도자는 심각한 누수가 아닌 경미한 누수라도 매수자에게 고지하거나 누수공사를 하고 매도해야 하지만 이를 중개사에게도 이야기하지 않는 경우가 있고 중개사가 작성하는 중개대상물확인서 작성 시 직접 확인하지 않고 작성하는 경우가 많아 매수자가 직접 확인을 하거나 누수 전문가에게 진단을 받을 필요가 있습니다.
누수가 있었는지를 확인하는 곳은 총 5곳이 있는데 화장실 배관상태, 주차장 방수상태, 옥상 방수상태, 복도 창문틈 얼룩이나 지하 1층 바닥경계면 얼룩이 있다면 누수가 있었던 적이 있는 상가주택입니다. 상가주택 투자는 평생 모은 전 재산을 투자하는데 처음 매수할 경우 단순히 아파트 매매계약처럼 생각하고 계약을 했다가 손해를 보는 경우가 많으므로 반드시 매매계약 전 확인을 해야 하며 상가주택 전문계약서를 사용하는 것도 좋은 방법입니다.
[매경부동산자산관리사교육과정 김민수 교수]
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